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金以按揭贷款的形式贷款给购房者。购房者以购房款的形式将资金支付给开发商，并在结构封顶或商务用房竣工之前，每月定期向信托公司偿还贷款。待到结构封顶或商务用房竣工之后，也就是说符合银行按揭贷款时，信托公司把贷款资产转让给银行，银行每月从买房人那里获得按揭贷款偿还。

今典集团开发的苹果社区项目采用的就是这种间接债务融资。北京国际信托投资有限公司（简称北京国投）针对苹果社区发行资金信托，向国内外机构和个人融资2亿元。在项目楼盘封顶之前，北京国投用其所募集的资金为苹果社区购房人提供从拿到销售许可证到符合银行按揭要求前的短期按揭需求。所有苹果社区的购房人只要通过了北京国投和按揭银行的按揭审查以及委托的专门个人贷款风险评估机构的评估，均可获得苹果社区消费信托提供的短期信托按揭贷款，购房人在申请苹果社区消费信托短期按揭贷款时必须同意在所购房屋封顶后，其短期信托按揭贷款自动转为银行正式按揭，北京国投将按揭项目转给银行，银行支付给北京国投相应的购房款，购房者转向银行按揭。由此，很好地弥补了央行121号文关于“封顶按揭”政策所造成的消费信贷断裂，并且使得今典集团提前获得购房款，实现融资目的。见图6。3。

图6。3　苹果社区消费资金信托

3。　混合融资模式

混合融资是指房地产企业采取权益融资和债务融资结合的方式向信托投资公司融资。

温岭市力宝科技建材城有限公司开发建设的“浙江力宝科技建材城”项目就采取了混合融资方式，融资4000万元。浙江省国际信托投资有限责任公司（简称浙江国信）通过发行“浙江力宝科技建材城”资金信托募集4000万元信托资金，其中1000万元信托资金入股温岭市力宝科技建材城有限公司，持有该公司40％的股权，为第一大股东；另外3000万元信托资金借给温岭市力宝科技建材城有限公司，贷款利率根据中国人民银行基准贷款利率适当上浮。浙江力宝高新建材股份有限公司承诺2年后以1160万元的价格购买浙江国信持有的温岭市力宝科技建材城有限公司40％的股权。温岭市力宝科技建材城有限公司按季支付浙江国信3000万元贷款的利息，2年后到期偿还贷款本金。见图6。4。

图6。4　浙江力宝科技建材城资金信托

4。　房地产优先股融资模式

信托投资公司发行集合信托计划筹资后，以股权投资方式对房地产开发商进行增资；使得增资后的房地产开发商符合申请银行贷款的条件，从银行获得资金后完成房地产项目开发建设，最后信托资金获益退出。由于这种股权在退出时附有固定比例的投资收益，在性质上类似于优先股，故称其为优先股融资模式。

这种模式的典型案例是重庆国投为北京中建森岚房地产有限责任公司的融资。重庆国际信托投资有限公司（简称重庆国投）通过发行“景龙国际公寓项目股权投资信托”，募集8000万元人民币信托资金，此信托资金以重庆国投名义采取股权投资方式投入北京中建森岚房地产有限责任公司，信托计划为期1年，信托期满，北京中建岚森建设投资有限公司（北京中建森岚房地产有限责任公司的股东）采取股权溢价9％收购方式归还信托资金及收益，银基担保有限公司对该收购款项提供全额连带担保。见图6。5。

图6。5　景龙国际公寓项目股权投资信托

在这种模式下，房地产企业除了实现融资目的外，还能够提高企业的融资能力。因为根据国务院办公厅最新规定，房地产企业自有资金应不低于开发项目总投资的35％，而这35％必须是所有者权益，以前对35％的理解比较宽泛，只要在开发项目前所融资的数额达到35％就可以开工，现在则必须是开发商的所有者权益。一般来说开发商的所有者权益都非常小。一个项目公司的所有者权益无非是公积金加注册资本金，这很难达到35％的要求。而通过向信托投资公司增资扩股，则能够达到这一要求。

另外，如果向其他企业增资扩股，则房地产企业的原有股东将同新股东一起分享房地产项目的收益，在收益比较高的项目里，这种做法很不合算。而向信托投资公司增资扩股，由于签订协议，在约定时间内按一定溢价回购信托投资公司的股权，这样出让的收益也就局限于溢价部分，按目前情况，溢价率为6％—8％，相较房地产项目动辄高达百分之几十的收益率而言，绝对是经济的。

5。　财产（房地产）信