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住房贷款的“前生”与“今世”

传统模式的住房贷款业务，一般由商业银行向购房者直接发放贷款，相应的客户营销、贷前

和贷后风险管理都由商业银行负责。贷款资金来源主要是吸收存款、在贷款二级市场上卖出

部分房贷以及从金融市场中借贷等（见图1…1）。除在贷款二级市场上卖出的部分房贷外，房

贷的信用风险都由发放贷款的商业银行承担。　图1…1 传统的住房贷款模式

传统的按揭贷款机构提供的产品相对有限，其价格（包括利率、相应费用）因以下因素存在

细微差别：　？贷款类型，如普通贷款或由政府机构支持的贷款。

？贷款内容，如贷款数量、期限及占总房款的比例。　？房屋类型，如自建（site

built）住房、工厂化生产住房和多家庭住房单位。　？业主类型，是否为第一居所。

20世纪60年代以后，随着证券化市场和信息技术的发展，美国的住房贷款模式逐步发生了巨

大变化。到目前，已经形成专业化分工细致、高度依赖金融模型进行风险定价和高度依赖证

券化市场提供资金的住房贷款模式（见图1…2）。　图1…2 目前的住房贷款模式

首先，发放贷款的金融机构不仅仅是商业银行，还包括独立住房贷款公司；贷款机构还通过

专业的贷款经纪公司开发客户。根据《家庭住房贷款披露法》（the　Home　Mortgage

Disclosure

Act，HMDA）收集到的数据，2004年和2005年，约80％的报告房贷信息的机构是存款类金融机

构，其余的是独立的或银行关联的住房贷款公司。2006年报告机构共有8　886家，包括3

900家商业银行、946家储蓄机构、2　036家信用社（credit　unions）和2

004家按揭公司。尽管这些住房贷款公司的数据只占报告机构总数的22％，但其发放的贷款笔

数和申请笔数都占到了总数的60％以上（见表1…1）。

作为这一市场的新角色，2/3的住房贷款公司是独立经营实体，既不是存款类金融机构的分支

机构，也不是金融控股集团的成员；住房贷款经纪商往往代表银行独立承担了产品营销、接

受贷款申请等第一线任务，对贷款的定价也有很大的影响。　表1…1

2006年根据HMDA报告房贷信息的机构情况　机构类型 数量（家） 占比（％）

存款类机构 6　882 商业银行 3　900 储蓄机构 946

信用社 2　036 住房贷款公司 2　004 独立实体 1　328

分支机构或被银行控股 676 全部机构数 8　886 100①　①

由于四舍五入的原因，近似等于100。　资料来源：

为了抢夺市场，新兴的独立住房贷款公司往往选择避开商业银行的传统优势，重点发展次级

住房贷款。在危机发生前，独立住房贷款公司发放的次贷已占美国全部次贷的45％。

其次，房利美、房迪美等机构大量收购住房贷款，这一方面转移了贷款发放机构的风险，另

一方面又为贷款发放机构提供了源源不断的资金，支撑它们发放更多的住房贷款。房利美、

房迪美等机构并不最终全部持有这些收购来的贷款，而是将其中大部分证券化，并将相应的

证券化产品出售给各类机构投资者。目前，发行在外的住房贷款支持证券超过了6万亿美元。

这些证券还被投行作为生产各类信用衍生产品和CDO的原材料。

更重要的变化是住房贷款的产品设计和定价机制发生了显著变化。基于不同借款人的信用情

况，可以对相同产品制定不同价格。而对经过证券化和再证券化的产品，少数高端金融机构

和投资者不得不依赖高度复杂的金融模型来进行风险识别和定价，大多数机构和投资者则依

赖信用评级机构提供的评级信息来粗略判断其风险和价值。

。。

《家庭住房贷款披露法》

从1975年以来，根据《家庭住房贷款披露法》（HMDA），大