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房地产业正在逐步成为经济发展的主导产业之一。我国的商品房屋销售面积1997年为9010万平方米，2004年增至38232万平方米，增长324。3％，商品房屋实际销售额1997年为1799亿元，2004年增至10376亿元，增长477％。房地产开发投资对GDP增长的巨大贡献，使许多城市把保持房地产开发投资的适当规模和增长速度，作为保持地区经济增长速度的重要措施。

同时，我国房地产市场潜力巨大。人民生活显著改善，房地产在消费结构中占有越来越重要的比重。1993年我国城镇居民的恩格尔系数（食品开支占家庭开支的百分比）为50。3％，到1998年下降为44。7％，到2004年迅速下降至37。7％。只要政策到位，潜在的需求必将转化为现实的市场需求，从而推动房地产业的高速发展。

但我国的房地产业已成为与银行业高度依存的一个行业，大约70％以上的房地产开发资金来自银行贷款的支持，房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈上升的趋势，从2001年的39％，预计会上升到2010年的45％—62％。这种发展的势头会对银行产生很大的压力。央行2003年10月27日公布的《中国货币政策报告》指出了贷款结构存在的问题，其中包括房地产贷款比重过高，房地产贷款在新增中长期贷款中的比重过高，尤其是风险较高的开发贷款增加偏多。

中国人民银行2003年6月13日出台了《关于加强房地产信贷管理的通知》（银发［2003］121号），同时近年来国家加强了房地产业的宏观调控，在此背景下，房地产商正在急切地寻找着除银行之外更好的融资渠道，这便提供了建立中国REITs制度的最佳时机。

3。　信托投资公司业务重组为发展房地产投资信托基金提供了良好的机遇

我国的信托投资公司曾经不仅是“全能型金融机构”，而且还涉足多方面的实业投资，其中房地产业务占有相当的比重。根据分业经营的原则，信托投资公司实业的投资部分业务必须进行剥离，这其中当然也包括房地产业务。对于房地产业务的剥离，可以采取把原来的房地产业务或全资子公司改造为房地产投资信托基金的方式进行，也就是说，把原有的房地产业务或房地产公司改组为一个房地产投资信托基金，信托投资公司把已有的房地产直接投资转换成为房地产投资信托基金的股权，由原来的房地产经营开发者转为房地产投资信托基金的战略投资者。这样做的好处在于，信托投资公司不仅可以在不放弃房地产所有权的基础上剥离房地产业务，实现分业经营的目标；而且还可以套现一部分资金。

另外，如果信托投资公司不想保留房地产的所有权，则可以组建一个房地产顾问小组，以房地产投资信托基金外部顾问的身份参与房地产投资信托基金的管理活动，收取顾问报酬。之所以这样做，是因为信托投资公司以往的房地产投资为其积累了房地产领域的投资和管理经验，同时房地产投资信托基金通常有聘用外部顾问对其日常事务进行管理的需求。这两者相结合，就为信托投资公司做房地产投资信托基金的外部顾问提供了有利的条件。

4。　信托业的发展和证券制度的逐步完善为房地产投资信托基金创造了必要的条件

我国于2001年颁布了《信托法》，使信托在我国有了更权威的法律依据，而2002年颁布的《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》、《房地产信托业务管理试行办法》也在征求意见之中，从更细致的角度规范了信托业和个别信托；证券制度方面，监管层一直在致力于证券衍生产品的创新和投资者保护的立法，这无疑为房地产投资信托基金在我国的发展创造了制度环境［61］。

二、中国的REITs制度建立的意义

1。　促进我国房地产事业的迅速发展

我国房地产业经过20多年的发展，尽管取得了可喜的成就，但是整个行业无论是市场发展程度还是业内企业的经营管理还相当落后。在市场体系比较完善的国家，房地产投资回报率较为稳定，而在我国市场机制尚不完善的状况下，房地产投资常常演变为投机，短期炒作取代了稳定的中长期投资，而缺乏中长期投资者的市场必然伴随着高风险。如何抑制房地产市场中的投机行为，促使房地产产业与金融业规范发展，是现阶段需要研究的迫切课题。从市场发展来看，我国的房地产金融创新仍停留在一个较低水平，至今没有建立起一个稳定的