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资者的需求，改变目前投资工具单一的局面。

4。　加大保险资金与房地产金融市场的融合

保险资金比较稳定、数额巨大、运用周期长，比较适合房地产投资的资金需求。应借鉴国外的经验，大力推进房地产业与保险业的结合。

在具体运行过程中，可以采用开发商与保险公司联合共同开发建设房地产项目或由保险公司向开发商提供长期贷款的形式进行引进资金，西方称此种融资方式为前沿货币合约。前沿货币合约方式是通过贷款机构出资、开发商出土地和技术，成立合资公司共同合作进行房地产开发建设。与合资所不同的是，参与合作的资本投入者同时也是贷款方，他们要分期收回投资并取得利息，因此这种融资方式又称“双重身份贷款合作”。

第四节　房地产金融制度创新的最优路径

从目前我国房地产业和金融业的实际情况来看，在上节所分析的各种创新路径中，切实可行的最优路径是建立中国的REITs制度。以REITs制度的建立为突破口进行中国房地产金融制度的创新，不仅具备可行性，而且对房地产业、金融业的发展都有重要意义。

一、中国的REITs制度建立的可行性

1。　REITs发展所需的投资主体已逐步形成

从投资主体的角度来看，REITs有潜在的投资者，表现在：

（1）个人投资者急需保值增值的良好产品。

REITs能够丰富资本市场的投资品种，为投资人提供一条稳定获利的投资渠道。特别是在股市欺诈接连不断、银行存款利率大幅度下降的背景下，大量的资金要寻找稳定的投资获利渠道。我国目前发展REITs，是满足投资者需要的一个很好的选择。中国城乡居民储蓄余额已突破15万亿元大关，如此巨大的储蓄余额正在寻求它的投资目标，在有效防范银行贷款风险的同时，建立起中国的REITs基金管理公司，将巨额城乡居民储蓄余额中的一部分吸引到房地产产业上来，必将有利于房地产市场的持续稳定健康发展。同时，在当前通货膨胀压力持续增加的情况下，作为保值增值的良好产品，房地产将会受到投资者的青睐。然而房地产投资往往价格高昂，需要较强的专业技能，而广大投资者一般来说缺乏全面的信息和专业知识，同时自有资金实力薄弱，加之银行贷款未来贷款利率等存在不确定性，对房地产投资始终不敢贸然进入。而REITs的出现，将直接有助于广大中小投资者跨越房地产投资壁垒，从而圆其投资房地产的梦想。REITs可以促进房地产市场的公平性，对广大中小投资者来说，提供了流动性很强的小额投资机会，打破了少数有钱人对房地产投资的垄断。更重要的是房地产投资信托基金为投资者带来的收入优势，即房地产投资信托基金95％以上的税后收入要用于股东分配。

（2）机构投资者初具规模。

机构投资者是REITs的主要投资者。那些有强大的机构投资者支持的REITs，可以得到更高的价值评价，并受到长期的“追捧”，由此REITs可以在资本市场上赢得竞争优势。具体来说，一个REITs吸引机构投资者投资的好处有：①获得低成本的资本。机构投资者对REITs的需求可以提高基金价格的溢价，从而降低股息率及相应的权益资本成本和债务资本成本。②保持股价的稳定。由于机构投资者对房地产投资信托基金的投资一般属于长期的战略性投资，而不是短期的炒作，因此机构投资者的投资有助于房地产投资信托基金的价格的稳定。③为资本扩张获得持续的资金来源。如果房地产投资信托基金能够实现其战略目标，并满足投资者的预期要求，那么房地产投资信托基金未来的筹资活动就可以通过机构投资者来实现。从同一机构投资者全体中筹资可以节省筹资时间，并减少因在资本市场开展各种筹资活动所需的成本。④获得多样化交易的机会。一旦REITs与机构投资者之间建立起联系，它就可以与机构投资者进一步开展多样化的交易或业务活动，包括让机构投资者参与普通股的直接募集、基金再次发行的即时交易、投资组合共同投资，许多大型机构投资者还会积极参与REITs债务融资。⑤获得“羊群”效应。一家获得一些精明的机构投资者青睐的REITs有可能获得其他投资者的青睐，从而形成一个投资群体。我国的机构投资者正在迅速增长，保险公司、社保基金和养老基金即将成为REITs的投资机构。

2。　房地产金融政策的调整为建立REITs制度提供了最佳时机