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按各国法律规定，REITs必须向股东支付一定比例以上的分红，如美国规定REITs的分红额为收益的90％，但实际上，REITs支付的红利往往高于这一要求。Wang；　Ko；　John　Erickson　and　George　Gau（1993）采用1985—1988年期间的数据，发现REIT的分红政策受四个因素影响：REIT的类型、资产增长率、资产负债率以及资产回报率。权益型REITs支付的红利明显高于抵押型REITs。这是由于权益型REITs拥有从折旧抵扣中获得的更多的现金流，并且因此有能力支付比税法规定更多的红利额。另外，拥有高资产负债率的REITs倾向于支付更多的红利，这是因为债务的使用增加了它们可以获得的现金。此外，资产增长率高的REITs倾向于支付更少的红利，因为它们要为未来的投资保留更多的现金。REITs的派息比率可以用来减少REIT的管理者和股东之间因为代理关系而带来的冲突［21］。Forest（1994）的研究表明，REITs较高的红利收益是将投资者吸引到REIT市场中的主要原因。特别是当市场面对高利率或当管制问题和竞争对公用事业公司的红利支付水平造成压力的时候，情况更是如此［22］。

在债务政策上，REIT在决定其资本结构时的实际情况要复杂得多。一方面，REIT必须和个人房地产投资者竞争，这些个人一般采用非常高的负债比率；另一方面，股票市场中的公司不像房地产市场中的公司那样采用那么高的负债比率。Hsieh；　Poon　and　Wei（2000）对1965—1992年间REIT融资行为进行了研究，他们比较了其他行业企业和REITs的融资模式，发现当为筹措资金而进行融资时，REITs选择短期债务和普通股（65％）比长期债务和可转换债券（35％）要多。但和需要纳税的其他行业企业相比，REITs采用了更少的债务融资来满足其资金需求。同时发现REITs只有53％的融资行为属于债务融资，而其他行业企业的这个数字是81％。即使和其他行业企业相比REIT发行债券较少，但还是有53％的融资决策涉及债务的使用［23］。马里斯和伊拉扬（1990）采用从1981—1987年间61家REITs中获得的数据，分析出影响REIT的负债决策的四个因素。这些因素是公司的规模、公司成长率、现金流的不确定性程度和从抵押品中得到的收入。他们还发现，这些因素对权益型REITs和抵押型REITs的负债决策有着不同的影响［24］。

六、REIT股票的绩效

在美国、德国、日本等国家，REIT均在股票市场上市进行交易，因此对REIT股票绩效的研究是近年来研究的主要方面。Han　and　Liang（1995）发现1970—1993年间相似的绩效情况。他们指出，在这段时期里，REITs的绩效与广义股票市场指数相比并不更好或者在某种程度上更差，但其绩效在某些分时段较好，而在某些分时段较差。他们还发现，较大型REITs比较小型REITs的绩效稳定。后面的这一发现，毫无疑问归因于在持有资产的数量上，较大型REITs的投资组合比较小型REITs更加多样化［25］。

REIT股票具有抵御通货膨胀的潜力和提供多样化投资的优点。吉尤尔科和林内曼（1998）［26］，Rubens；　Bond　and　Webb（1989）［27］，以及Bond　and　Seiler（1998）［28］利用交易数据进行分析，仍然发现房地产是抵御通货膨胀的一种良好工具。同时他们也发现，某种类型的房地产（例如住宅房地产）比其他类型的房地产能够更好地抵御通货膨胀。这表明并非所有的房地产都是完美的抵御通货膨胀的工具。盖尔特纳和罗德里奎茨（1997）在对养老基金中公共和私人房地产多样化好处的分析中指出，当投资者回报目标提高时，在有效投资组合中增加REITs有很大的好处。即更积极的投资者，应该增加其投资组合中REITs以及其他股票的比例，降低私人房地产和债券的比例。这是由于REITs具有更高的平均回报［29］。穆勒、波利和莫里尔（1985）发现，在1976—1993年间，添加权益型REITs到风险水平中等的长期投资组合之中，尤其是在房地产市场重振时期，改进了具有特殊回报目标的投资组合的效率［30］。

第二节　国内研究现状

总的来说，