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混合利率产品（hybrid

product），偿还期为30年，其中头两年为固定利率，且明显低于市场利率，从第三年开始，

利率开始浮动，即采用基准利率加上风险溢价的形式对贷款合同的利率进行重新设定；第二

类为仅付利息抵押贷款（interest

only），即在贷款前几年，借款者只需要偿还利息，而不必偿还本金；第三类为负摊销抵押

贷款（negative

amortization），即在贷款前几年，借款者的还款金额可低于应付利息，但应付未付利息将

被自动计入贷款本金，一旦累积的应付未付利息超过贷款总额的15％或25％，那么每月还本付

息额将根据新的贷款本金重新计算；第四类为选择性ARM（optional

ARM），借款者每月可自由选择是偿付本息、只还利息或进行负摊销，这种自由选择权可以保

留5年以上，或者直到新的贷款本金额度超过原始本金的110％。所有这些房贷产品具有共同特

点，即最初几年还款利率很低，被称为诱惑性利率，而一旦几年后利率重新设定或本金重新

计算，那么借款者的还款压力将会骤然上升。

在美联储2007年11月公布的新的贷款监管规则草案中，出现了一些对房贷广告行为的禁止性

规定，如规定贷款发放机构不得在广告中使用“固定利率”的字眼，除非广告清楚说明了多久

期限内利率或支付金额是固定的；不得在贷款广告中使用另一种语言来披露重要信息；等等

。这也从一个侧面反映出美国次贷发放机构的欺骗性达到了某种高度。

美国总统候选人奥巴马曾言辞犀利地谴责贷款机构，认为它们设计的这些贷款产品和推销产

品的方式是“掠夺性”的。他指出，过去几年掠夺性的贷款促使大量低收入家庭破产，而全国

最大的10家住房贷款机构，还投入了亿多美元来游说华盛顿方面使它们逃脱处罚。奥巴

马建议禁止未经政府许可的、未受到监管的、信用度不高的住房贷款经纪商业务，因为它们

欺骗低收入家庭借款人借入无法负担的贷款。

伯南克也承认，在过去1年多中，住房按揭贷款的违约率（delinquency

rates）和止赎率（foreclosure

rates）持续上升，反映了次级贷款（特别是含有可调节利率条款的）资产质量的极度恶化。

到2007年底，现有360万宗可调节利率次级房贷中，大约有1/5严重违约（即已经止赎或有超

过90天未按约定还款）。这个比例大概是2005年年中时的4倍。而2008年，大约有150万宗次

级可调节利率贷款将要被调高利率。

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次级住房贷款的发放事实上已经失控

20世纪90年代以来，住房信贷迅猛发展。次级房贷规模从1994年的350亿美元、约占的美

国一到四家庭住房（合称为“独栋住房”）贷款总额，发展到2001年的1