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栖霞建设

中华企业

平均

在表2…4中可以看出，万科2005年中期销售毛利率％，应视为暴利了，但净资产的收益率仅为％。11家房地产上市公司的平均净资产收益率仅为％。应该说上市公司的资本融资情况好于非上市公司，但实际的利润率和净资产收益率都处于较低水平。

五、高回报不等于高价格

什么是暴利？一般高于行业及社会平均值的被称为暴利。但高于平均值的原因却各有不同，一些是靠提高产品的销售价格而实现的，一些是靠产品的稀缺性、创造性而实现的，一些是靠降低成本而实现的，而降低成本实现的超额利润并不一定能提高产品的价格。

在一次品牌讨论会上，一位教授认为品牌是非暴利的，另一位教授认为品牌是指产品的品牌。我提出了反对意见，品牌一定是暴利的，因为品牌会创造出产品的特殊价值，并降低交易与生产的成本，那么不管价格的高低，都一定会产生高于行业或社会的平均利润值，就一定会产生额外的收益，但不等于是行业的暴利。

品牌企业的暴利，并非只产生于单一产品的利润率上，也许产品的利润率并不高，但会形成快速的资金周转，靠多次周转而产生更多的利润。当然也包括优秀产品能卖个好价格的成分。姚明的品牌效应不代表所有的运动员的品牌价值，章子怡的片酬不代表所有演员的报酬水平，个别品牌地产商的高回报也不代表全行业的水平。

每个行业中的品牌企业不会超过总数的5％，而企业的品牌价值在于被社会所认可，安全、保险、可靠、先进、性价比高的产品价值潜力或产生的附加值更高。而名义上称之为“暴利”的利润，实际上会转移到对服务与产品的研发、保护、维持、创新、人员培训等其他方面，也因此品牌才能产生“暴利”。暴利不等于高价，品牌的暴利不代表行业的暴利。

六、结论

不要错误地将我肯定的品牌会赢得暴利理解为行业中都是品牌企业，整个房地产行业都是暴利行业。暴利是高于行业平均水平的企业盈利能力，而非一口吃个胖子。当行业平均利润率为2％~3％时，优秀企业达到了6％~8％就等于是行业平均值的2~4倍，这必然就是所谓的暴利了。但这种暴利既是合法的，也是道德的。

也有人无知地认为房地产业的投资高增长，税收并不高增长，但他们没有看到绝大多数的投资增长消耗于土地的价格、贷款利息及设备价格中，因此竣工并未高增长，土地价格的高增长是在转移房地产行业的利润与税收。所谓的“暴利”在不同的阶段和生产过程中在分流，房地产从来就未成为暴利的行业。

（2005年11月25日）

首都是谁的首都？（1）

北京作为中华人民共和国的首都本是《宪法》上明确规定的，但仍有人在攻击与批评外地人在北京购房，这些批评家们大约忘记了中国有一部全国人民代表大会通过的《宪法》，忘记了《宪法》明确规定北京是全国人民的首都，而不是北京人所独享的城市。

北京历来都是一个以外来人口、流动人口为主的城市。一是传统的皇权文化中有个三千多年历史的“告老还乡”的传统，官员不得久居皇城，他们必须在下台之后回到原籍或封地；二是皇族的分封，为避免继承权的###，许多皇族必须远离京城，这就使许多有权有势的人并不能随着政权的统治而留在皇都；三是由于大量军事与皇权建筑的需要，必须从全国调入最优秀的工匠、艺人和劳动力，这些世代相传的工匠、艺人反而成为了历代王朝不可缺少的长居者；四是要满足皇城贵族的生活与消费，因此吸引了全国最优秀的商家、吃家、玩家等进入北京，所以才有了北京南城之外的各种客栈、集市，以及全国各地的老字号企业；五是科举制，进京赶考、进京当官等一系列必须进京才能实现的梦想，要求地方与中央之间有一个联络的桥梁，于是全国各地都在皇城之内或周边建立了以地方为名的会馆，负责接待当地的学子、官员、百姓，并保留当地的文化；六是从辛亥革命之后直到北京的解放，战争的威胁让达官显贵随战争局势而迁徙，大军的转移与民潮的涌动让北京的原居民发生了巨大的变化。

建国之初，北京城区仅有60万左右的人口。建国之后，大量的军队及国家管理机关的入城也带来了大量的非本地人口。为满足北京的消费与供给，政府同时还为这些大量的外来人口配套了不同风味的餐厅和不同种类的商品。实际上，北京早就不是传统的“北京人”的北