第13部分(第1/4 页)

J…REITs受益或投资凭证及其发行的其他问题必须遵守有关J…REIT凭证上市的特别要求，这些要求包括不动产投资的比率、收益型不动产投资比率等。另外，发行人必须是投资信托协会的成员，必须及时披露重要信息，并制定相关经营、财务和内控制度。当东京证券交易所收到上市申请后，将对申请公司进行审核。如果东京证券交易所认为申请公司符合上市标准，它将向金融厅提交J…REITs上市计划。

（1）REITs管理的资产要求。管理的房地产资产占总资产的比例至少为75％；资产限于房地产、现金或具有高度流动性的现金等价物；至少50％的资产必须产生收益，并且在1年内不会出售。

（2）财务要求。净资产至少为10亿日元；总资产至少为50亿日元；每交易单位的净资产至少为5万日元。

（3）股权结构。上市股份不少于4000股；至少有1000位股东/投资者。大股东持有受益或投资凭证不得超过总额的75％。

3．信息披露要求

J…REITs的信息披露义务与股份公司类似，涉及投资公司（发行人）及其管理资产的信息（见表5。5）。

表5。5　J…REITs的信息披露要求

4．东京交易所REITs市场交易、结算及市场信息

J…REITs上市交易的规则基本上与股票交易规则相同。市价委托与限价委托并存；最小报价单位（tick　size）和每日限价按照市价确定。跟股票一样，J…REITs在上市首日开盘价未确定前，无涨跌幅限制。等开盘价确定后，再决定涨跌幅。每日涨跌幅限制按照J…REITs前一日收盘价确定。基本交易单位为1单位。

市场信息所披露的市场信息包括成交价、成交量、成交额、成交量加权平均成交价以及三个最佳买卖价格。报纸上会刊登成交量、开盘价、最高价、最低价和收盘价。J…REITs的下单与股票相同，可以直接或者通过因特网间接向证券公司进行委托。与股票一样，J…REITs的清算按照交易种类（一般交易、现金交易和发行时交易）分别处理。目前J…REITs股份交易在T＋3日由日本证券托管中心以账户划拨方式处理。股利分配给股权登记日投资凭证持有人。J…REITs现在不允许保证金交易和融资交易。

5．收费和纳税规定

投资者投资于J…REITs的费用主要包括以下三个方面。

（1）开户和购买J…REITs受益（投资）凭证的费用。投资者必须在证券公司开户才能购买和交易J…REITs受益（投资）凭证，需要支付开户费用和佣金。

（2）投资人在收股息时必须扣缴所得税。股利金额在10万日元以下，税率为20％（合并申报）；10万日元以上50万日元以下为20％（合并申报）或35％（分别申报）；50万日元以上为20％（合并申报）。

（3）出售J…REITs受益凭证。投资者出售J…REITs受益凭证所得收益，就以下两种方案择一纳税：（1）按售价的1。05％扣税；（2）按申报的资本利得（买卖差价）的26％纳税。

6．日本证券交易所上市J…REITs

到2003年底，在日本证券交易所上市的J…REITs总市值约为70亿美元。东京证券交易所于2003年4月1日推出了“东京证券交易所REIT指数”。该指数是市值加权指数，与东京证券价格指数的计算方法一致。

二、新加坡房地产投资信托

1998年7月，新加坡证券交易所审核委员会提出了一系列进一步发展资本市场的建议，其中之一就是设立上市财产信托（listed　property　trusts），即房地产投资信托（S…REITs），旨在增加市场投资品种和促进房地产市场的发展。新加坡金融管理局采纳了该建议，并于1999年5月颁布了《财产信托指引》，并在2000年11月进行了更新。按照法律规定，S…REITs可以公司法人或者信托两种形式设立。

表5。6　新加坡S…REITs的两种形式

1．S…REIT的典型结构

S…REIT的典型结构如图5。9所示。S…REIT向投资者发行信托单位，然后用所融资金购买房地产或者相关资产（例如房地产抵押贷款支持证券）。S…REIT没有独立的法人资格，因此必须聘任信托