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2。　初步发展时期（1984年下半年至1989年上半年）

1984年国务院下发了《关于基本建设和建筑业管理体制改革座谈会纪要》，提出走城市建设综合开发的路子，组建城市综合开发公司，开发公司所需周转资金由建设银行贷款提供。与该项改革相配合，自1985年起建设银行正式开设了土地开发和商品房贷款业务。

1986年住房制度改革在烟台、蚌埠、常州和唐山四个城市进行试点，成立了住房储蓄银行，专门为住房建设筹集和融通资金。住房制度改革速度的加快，也带来了房地产融资的大力发展。

在这一时期，房地产融资呈现出蓬勃发展的态势，具体表现为以下四个方面。

（1）提供融资的金融机构迅速增加。各专业银行和非银行金融机构都先后成立了专门办理房地产金融业务的机构，不同程度地开展房地产信贷业务。在房地产金融领域形成了以建设银行为主体、多家银行和非银行金融机构并存的局面。原有房地产信贷业务和房改金融业务逐步向一体化进程发展，并在各经办行开始与其他信贷业务分离，已初步形成相对独立的房地产金融体系。

（2）银行利用自有资金直接开展房地产经营业务。如1987年中国工商银行成立了房地产开发公司，直接从事房地产经营。

（3）信贷种类增多，信贷规模扩大。房地产信贷种类由提供单一的供生产周转用的流动资金发展到对房地产开发建设进行贷款和发放个人建房购房储蓄的消费性贷款。贷款规模随信贷业务的全面开展而不断扩大。截至1988年底，全国金融机构向房地产业的贷款累计211。75亿元，贷款余额88。61亿元。

（4）融资渠道有所扩展。在深圳、上海等沿海经济发达城市还发行了房地产债券，试办了房地产抵押贷款。1985年建设银行深圳分行首次推出“职工购房抵押贷款”业务，为国内购房者办理了第一笔楼宇按揭贷款。1987年建设银行颁布了《住宅储蓄存款和住宅借款暂行办法》，由此在全国开展个人住房贷款业务。

3。　停滞时期（1989年下半年至1991年）

因1987年、1988年我国连续两年出现经济过热的影响，房地产业的发展也超过了其自身条件和市场的有效需求，出现片面追求速度、盲目发展的局面。为规范房地产业的发展，1989年下半年国家出台各项治理整顿措施，包括紧缩信贷、压缩投资规模、清理整顿公司和大规模清理在建项目等。受清理整顿措施的影响，房地产投资领域出现资金短缺、开发下降和市场疲软等问题。房地产信贷业务回落，贷款规模下降。至1989年底，贷款余额由年初的88。6亿元下降到81亿元。

不过，该时期的居民个人住宅储蓄增长较快。到1990年底，建设银行吸纳的个人住宅储蓄存款达7。52亿元，累计发放个人住宅贷款30。1亿元。

三、证券市场融资阶段（1992年至今）

随着改革开放的深入，经过宏观经济调控，我国国民经济顺利“软着陆”。在邓小平南方讲话和中共十一大精神的鼓舞下，全国经济进入了新一轮的高涨期，房地产业也随之进入高速发展阶段。银行信用融资仍是房地产业资金来源的重要渠道，但随着证券市场的不断成熟，证券市场融资方式逐渐发展。经过20年的经济体制和金融体制改革，我国房地产融资从财政供给渠道的融资方式逐步发展到银行信用融资，最后向现代市场型融资方式转变。从整体上看，这一阶段表现出以下几个明显的特征。

1。　多元化信用体系初步形成

经过大力发展多元融资方式，在相当程度上疏通了储蓄向投资转化的渠道。由于证券市场的培育和发展，我国原来传统的单一资金配置格局开始向多元化的资金配置格局转化。从现阶段的融资来源看，有政府财政融资、银行信用贷款、企业内部融资和证券信用融资等；从融资结构比重看，政府财政融资所占比重明显下降，银行信贷成为企业投资资金的主要来源，证券市场融资也有了很大的发展。财政信用融资、银行信用融资和证券信用融资三大融资渠道基本形成。

2。　融资市场化程度逐步提高

在金融体制改革的进程中，随着每一次融资方式的变