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用作客房和办公，裙楼改建成桑拿房。生意竟是出奇的红火：年均纯收益70万元，年投资回报率达到了90％。然而，由于原始资本不足，当年黄爱国与房屋产权人仅签了5年租期。期限一到，产权人立即表示要想续租，房租得加价到80多万元/年。无奈之下，黄爱国只得放弃，两手空空的他品尝到了从未有过的酸楚。

1994年夏，黄爱国悄悄摸进上海，靠什么二次创业？他无数次地徜徉于被誉为中国第一商业街的南京路。如潮的人流、无与伦比的消费氛围令他兴奋不已：整个上海滩就是中国最大最火爆的大商铺，在这里，不做商铺无异于放弃财富！当年10月，黄爱国与合伙人以1。1元/平方米（建筑面积）的年租金向上海红双喜集团租下了斜土路上的8000多平方米商业用房，租期一签11年。在随后短短11天内，他们就将其中4000平方米的商铺用房以17元/平方米（使用面积）高价全部出租。真正是“商铺一开，黄金万两”。

2000年12月，黄爱国再度下单，从上海锦凯房地产开发公司手里一口气买断了6000平方米临街商铺的永久产权。他介绍说，挑高7米的底楼共2570平方米根据经营者需要可自由分隔成两层，而出售价仍以一层建筑面积计算，自然大受欢迎，2002年一转手起价已猛增到2。5万元/平方米。二楼则暂定出租，待兴市后再出售，捂热的商铺增值空间将更为可观。

当黄爱国正将自己的“商铺帝国”打理得热火朝天，上海滩的房产热也渐成气候，家乡人炒卖住宅、别墅赚得心惊肉跳的传奇一次次地在他眼皮底下上演。黄爱国却不为所动：“一铺养三代，这句老话肯定错不了。像商铺这样的商业房产才是真正长远靠得牢的。”

做着“商铺梦”挺进上海滩的温州人，黄爱国不是第一个，也不会是最后一个。

20世纪80年代后期，一批温州乐清人就悄悄杀到上海，在北京东路一带租买商铺，开出了一溜100多家低压电器商店。当时的沪上媒体惊呼北京东路几成“上海的温州街”。

1995年后，又有一批乐清老板不声不响先后投资25亿元，摸进上海开办占地460亩、铺位达数千个的轻纺市场。现在，该市场日人流量2万人次，日成交额超亿元。

2001年10月，“温州人4亿元买走上海半条街”的消息又把一向傲气的上海人吓了一跳。那年，上海七浦路新建了五大服饰市场，温州商家投资建了两个，砸下4亿元。其中兴浦市场当年10月开业后半个月内，每个铺位的年租金从10万元飙升到15万元。新七浦市场一期1000多个铺位，温州人豪气冲天吃下了近一半。

……

温州人在上海滩的商铺之旅大体可以分为三个阶段。第一阶段，20世纪80年代，兵分多路渗入上海各街区，租赁或买断临街店面，基本自用，销售家乡作坊式小企业生产的服装、纽扣、眼镜、皮鞋、低压电器等中低档小商品。由于喜好集聚以旺市，形成了一些规模不等的类似北京东路这样的“温州街”。第二阶段，20世纪90年代及本世纪初，在上海市区及近郊多处“圈地”，投巨资开办集中铺位式专业市场，在出资购买铺位者中，温州人同样占据了很大比例。所购铺位用于自身经营及转手出租、升值抛售皆有。第三阶段，2000—2004年，开始转向购买繁华路段、高档商住区的各类商铺，这一阶段的商铺购买以投资获利为主，炒作气氛渐浓。来自当地一家权威房产中介机构的调查数据，2003年，温州购房者在上海投入的资金约达30亿元，而商铺是其购买行为的首选，比例超过50％。

温州人商铺淘金，在上海如此，在全国亦如此。他们对商铺的偏好不是心血来潮，而有着渊源性的必然。

众所周知，温州是靠市场起家的，官方的评价是“温州改革开放的重要经验在市场”。20世纪80年代最初一两年崛起的乐清柳市低压电器市场、永嘉桥头纽扣市场、苍南宜山再生纺织品市场、苍南金乡徽章标牌市场等名闻遐迩的十大专业市场，堪称中国市场最早的东方

启动点。在它们身后，是温州400余家各类商品市场或产销基地，还有走遍全国神通广大的10万购销员。久而久之，雪球越滚越大，也就有了所谓160万温州人起舞大江南北这出好戏。他们中间有70多万经商户，而且以经销温州地产五光十色的小商品为主，属典型的全国范围的前店后厂。如果没有借此编织起来的庞大的触须———极为灵敏的营销网络，温州商品经济的勃兴是不