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。”各大网站均在第二天一早将这篇文章发布在首页，引爆了全国的经济学家、房地产业从业者、政府官员和广大网友的热烈讨论，82％的网友认为，全国住宅空置量远远不止6540万套，政府拿不出数据，说明事态非常严重。这个扑朔迷离的房地产空置量让房地产市场未来走向看上去更加像一个未解的谜一般，让人不可捉摸，我们又将靠什么来找寻真相和答案呢？

中国房价到底算不算高，学会自己判断

全球房地产空置率的警戒线为10％，意思是有10％的房子卖不出去就表明房地产行业的景气度不够。这个数据，和我们的房屋空置量6540万套是无法类比的。因为那是行业景气度，而6540万套空置住宅涵盖了宏观经济、金融风险和房价泡沫诸多方面，预示着中国经济将要发生大的变局。为了让大家正确理解6540万套空置住宅的意义，我们专门来谈谈中国房价的真相，从空置率、租售比、收入比三个方面进行详细解释，让大家对房地产行业能有一个本质的认识。这样中国房地产泡沫到底有多大，看完这章，我相信大家都会有自己的判断。

1。空置率

房地产市场的概念常常被开发商弄得模糊不清，让买家无所适从，让决策层面难以判断，空置率概念就是其中之一。

在房地产泡沫中游泳的空置住宅（8）

中国官方的空置率有两个概念，存量市场的空置率和增量市场的空置率。房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。但是，空置并不区分房屋的新旧，无论是第一次进入市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指第一次进入市场的新房屋。

前一种空置率是老百姓指的空置率，后一种空置率又被称为存量新房，多指开发商还没有销售出去的新房占一年销售房屋的比例。开发商多以这个空置率为依据，判断是否应该去库存化。因此，我们常常讲的空置率是指存量市场的空置率，老百姓去观察亮灯率的房子也是指的这种房子。尽管调查亮灯率不一定科学，但却是一种观察市场的方法，判定这些住宅的用途，究竟是楼市炒家囤积房源，还是转化成为住宅用途，即使是租出去了，也足以证明这个住宅在用，否则就不是住宅，而是货币的转移支付问题。

房地产的空置率的高低，不仅仅用于判断楼市炒家囤积房源的严重程度，也用于判断社会财富是否平衡。空置率越高，表明社会的两极分化越严重，少数人拥有大量的住宅，用以囤积居奇，哄抬房价，而大多数人却被迫承受过高的房价。这种社会平衡一旦被打破，直接破坏的是社会运行的法则和经济发展的机制，破坏了生产和消费的对应关系。更为恶劣的是，国家用于发展实体经济的大量贷款也变成了空置的房子，对社会危害极大。

就开发商的空置率来说，有统计数据表明：目前在北京、上海、深圳三地，很多楼盘空置率达50％以上。而按照国际通行惯例，商品房空置率在5％～10％之间为合理区，空置率在10％～20％之间为空置危险区；空置率在20％以上则意味着商品房严重积压。因为货币发行量过大，这种积压不是销售不出去，而是囤积居奇的反市场现象，其危害比正常库存更为严重，金融系统风险更大。因此，这种空置率是指房子囤积在开发商手上。

就老百姓的空置率来说，是指房子囤积在炒家手上。到处都是刚建好的新房子，到处都是坐地起价的二手房，你不想炒房子都不行。判断这种空置率的依据之一是新房换手率。在香港，新房换手率一年超过35％，就表示投机过度，香港政府就要采取措施。而在上海、北京、深圳、广州这样的一线城市，杭州、南京、武汉、成都等二线城市，甚至丽水、瑞安这样的三四线城市，新房换手率半年就超过了65％，那么这个房子还是房子吗？

2。租售比

看一个城市房价的高低，还有一个很重要的指标，那就是租金收益率。在美国，储蓄利率为，正常经济状态下CPI为1％，住房的租金率一般为7％，投资回报率一般可以达到，除掉契税大约有3％以上的净收益。也就是说，在正常的经济发展状态下，只有达到7％的租金收益率，这个房价才是比较合理的，否则，房价就存在泡沫；就没有投资的价值。对中国一线城市来说，价格为100万的房子，一年的正常租金应该达到