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资公司完全可以开发出一种投资写字楼的房产信托产品,满足客户的这种需求。在对写字楼项目进行充分调查、研究后,经过与开发商进行充分的协商与谈判,由信托投资公司发行股权信托投资计划,集合巨额的资金投资于开发商的写字楼项目,取得部分股权,甚至可以在以此写字楼项目为主体而新设的公司中处于控股地位;以全部委托、计划委托、弹性委托的方式委托物业管理公司经营管理,获取稳定回报。所取得的收益以分红的方式回报给受益人,在一定的时期,将所持的全部股份转让,所获资金按比例全部分配给委托人。这种信托产品满足了投资者与房地产开发商双方的需求,投放市场后必将产生巨大的社会与经济效益。但在目前情况下,应结合特点,只选择经济发达的若干合适的城市和地区。
2。 房屋租赁信托产品
可以以贵州房屋信托银行的业务特点为基础,发展租赁信托产品。首先信托公司将作为信托财产的房产经过权威部门的评估,将其分为若干等级,以此确定每处房产的基础租金。然后信托公司应充分利用其对房地产市场的了解,发挥资金、营销、技术、人才优势,本着诚信经营的原则,尽最大努力为受益人追求更高的租金收益。同时,信托公司负责向承租方收取租金,以法律手段维护委托人与受益人的权益,负责组织对所管理的房产进行定期与不定期的修缮等。当委托人购买新房资金不足时,信托公司可以自有资金为其提供优惠贷款。信托公司可以每处房产的已收取的基础租金为基准收取相应的手续费。信托投资公司作为受托人,必须严格按照代客理财、诚实守信、谨慎有效的原则处理事务,只收佣金,不赚取差价收益。这是一种真正意义上的房产信托产品。这种信托产品风险低、收益稳定长久。其成功的关键在于信托公司要赢得委托人的信任,经营规范、恪守信用,有经得起实践检验的盈利模式和标准化与个性化相结合的业务流程。
3。 房地产商空置房信托
由于多年的房地产业持续升温,全国各大城市的房地产商都面临着同样的困境,即大量的空置房占压了房地产商的巨额资金,而这些空置房并不是没有需求,而是要有一个时间较长的销售期。而房地产商急于将资金从其中抽走,继续去开发新的利润增长点。
针对这种需求,信托公司可以开发空置房信托,即房地产商作为委托人将空置房交给信托投资公司形成信托财产,同时信托公司按空置房价值的一定比例的自有资金贷放给开发商。信托公司将空置待售的商品房出租并与承租人签订购租合同。若承租人在合同约定的期限内购买该房,信托公司即以出租时所定的房价将该房出售给客户,所付租金可充抵部分购房款,待承租人交足余额后,即可获得该房的完全产权。信托公司将出售房款与租金完全归还给开发商并收取相应的手续费。
此外,还可以在如下几个方面进行产品设计。
(1)以股权的形式投资于未上市的房地产公司。将REITs的资金以股权的形式投入未上市的房地产公司,可有效地改善其资本结构,降低高负债经营所带来的风险。
(2)投资于实物性的资产。除了住宅开发,还可以投资一些地区受经济衰退影响贱卖的房地产。购买这些房地产之后,可根据当时经济发展状况的需要,对这些房地产进行改建,使其具有更有价值的用途以取得一定的经营收入。例如,美国新计划房地产投资信托基金就很善于选择一些贱卖的房地产,并将其改建成购物中心、小型超市和仓库等新形式租给固定的承租人以获得经营收入。
(3)不良资产处置基金,专门收购获得了土地但没钱开发的开发商的股权或烂尾楼房产。因为REITs的管理人员有较强的专业性,具有将不良资产变成优良资产的本领。
(4)成立物业基金,专门定向投资于我国东南沿海与北京的写字楼和酒店,应可获得稳定的回报。
(5)土地开发基金,专门从事城市土地开发,获取土地开发中心和开发商之间的利差。
(6)投资成熟物业进行出租,等待机会上市。
第五节 房地产投资信托基金的业务定位
由前面的分析可知,2002—2004年我国房地产市场处于扩张阶段,并在未来几年仍将保持这样的发展态势。然而我国房地产金融体系不完善,房地产融资渠道单一,开发商融资困难。在这种情况下发展房地产投资信托基金,将对我国房地产业有很大的促进作用。我国发展房地产投资信托基金应立足于房地产市场的现状
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