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）在全欧洲进行投资。全欧盟区方案的问题在于，在相当程度上，税收仍然是属于各国政府处理的内部事务。而采用B。I。方案的问题则包括：此等投资工具对海外所有权有严格的限制，不利于新股发行；在荷兰境外，税务优惠效益只可能适用于性质为非牟利的海外子公司；任何符合上述条件的公司必须受荷兰有关机关的管辖；B。I。的资料披露准则和公司治理制度未尽完善。

表5。4　欧洲房地产投资信托基金发展概况

续表

资料来源：李安民：《房地产投资基金》，中国经济出版社，2005年，第110页。

预期欧元区政府疲弱的财务状况、巨大的财务赤字，有可能打破房地产投资基金类似产品无法普及化的僵局。在意大利，推动房地产投资基金结构的主要动力可能是政府希望出售手上大量房地产以减少国债。房地产基金条例的修订将有助构建一个具有吸引力的类似于房地产投资基金的结构。目前欧洲央行正向意大利政府施压，要求其减少国债；这类投资工具的创立有望成为提供长期股本金的主要源泉，以满足政府出售持有房地产对资金的需求。这些基金条例包括强制性外部管理、每年税金只相当于资产净值的1％、物业交易无须缴纳登记税、无最低股息分派限额及最高60％的资产负债率等。它们将以封闭式基金形式成立且不受意大利公司法的约束。关键问题是：公司法通常的治理要求将有多大程度通过“公司章程”被移植到这些基金上。

为了符合欧元区的“稳定协定”要求，法国政府在降低财政赤字方面承受着巨大压力。此举使法国在引入房地产投资基金结构问题上出现突破。2003年，法国也酝酿产生了具有本国特色的房地产投资信托公司。为了换取在5—8年期内相对于市值高于账面值盈利15％的一笔“退出税”（exit　tax），建议允许已上市房地产公司转为类似房地产投资基金的投资公司而无须缴付所得税和资本增值税。按此，法国政府将可换来可观的税务收入。因此，部分房地产公司也开始朝着房地产投资基金方向进行结构转型，目的是吸引具有更广泛行业背景的股东投入和更多的投资资金流入。法国税务当局已经批准，在转型公司支付相当于其4年资本收益税额一半的税款后，可以免除其将来的纳税义务。

跟意大利和法国情况差不多，欧盟其他成员国也面临财政压力。假如这两个国家能成功创立类似房地产投资基金的投资公司，预料将有其他国家仿效。此外，我们预期这些计划的成功执行将加大促使其他欧盟政府引入房地产投资基金的力度，使各国本身的房地产投资行业享有一个公平的竞争环境。

二、英国的房地产投资基金

在信托制度的发祥地英国，将房地产投资基金定名为“房地产投资信托基金”。在2003年3月，英国政府已开始商讨不动产投资信托机构——房地产投资基金进入市场的可行性。英国财政大臣戈登·布朗希望引入房地产投资基金以帮助凝缩、消除住房市场的泡沫。他建议，以商用房地产为目标而创建起来的房地产投资基金同样应在住宅房地产市场投资，发挥其应有作用。英国政府希望房地产投资基金能够为购房者提供新的有能力购买的房屋，同时还希望房地产投资基金通过鼓励房屋出租来提高劳动力的流动性。但是在英国出租住房中，超过70％的私人出租房屋属于手中掌握几处房产的屋主，这势必造成投资和管理的低效率。因此，购房出租远不是英国政府所看重的房地产市场投资形式。根据政府发布的咨询文件，英国政府认为，美国住宅不动产投资信托公司的成功经验表明，在英国，类似的投资机构同样“能够提高管理经营效率，在更大程度上更新和维护房地产以及保证更为源源不断的住房供应”。与此同时，房地产投资基金的倡导者们也希望，这种新的住房信托投资形式能够引入英国，并成为比购房出租这种投资形式更为安全稳妥的投资替代形式。

英国投资房地产数据库每月指数显示，在截至2004年2月的12个月里，英国房地产市场的投资总回报率为12％。相比之下，尽管股票证券投资会有更高收益，但其市场稳定性、投资回报的可预见性已大不如以前。因此，愿意投资房地产市场的投资者，尤其是个人投资者的队伍日渐壮大。

住房房地产投资基金以信托投资形式投在住房市场运作。按照国际市场惯例，作为在房地产市场运营的信托投资机构，这些基金无须缴纳租赁收入税以及资本收益税，但投资者在享受它们带来的高投资回报时，必须缴纳个人收入所得