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不妨留意产品本身的条件，如果是要投资，不是自住型，碰到格局没有采光、通风不佳等产品时，不妨抓住机会用力杀价。

现在有越来越多的投资者利用大量置产再出租，以租金收益支付每月房贷，投资标的通常以小户型房为主，若地点选得好，靠近学区或商圈，不仅房客好找，投资报酬率达5％、逾10％的都有，但财务杠杆很大，高报酬下风险也不小，选对地点是投资的前提。

学区、商圈为出租房屋的两大市场，其中学区的优势越来越看好。以大学区域为例，15年左右的大楼每平方米约6万～7万元，36平方米大楼套房总价约240万元，若贷款七成、30年本利摊还（利率2。82％计算），每月房贷负担约7　000元，当地套房租金行情则约8　000元，扣除贷款，每月可以赚1　000元租金外，小孩四年毕业后，还可以承租给其他学生，或适时脱手转卖，相当划算。

我就认识一位投资学区套房致富的人，他自2005年中开始购买小套房，至今购入4户，共隔成10间雅房、套房出租给邻近的学生。银行的总房屋贷款近千万元，但是靠租金收入，平均投资报酬率达5％以上，跟很多投资工具相比，相当傲人。

投资房地产的财务杠杆很大，景气好不需担心找不到租客，如果租给学生，通常都是半年一约，保障比较大。基本上有房租，才有办法支付每月房贷，但是一旦景气突然下滑，每月好几间房子的房贷也就顿时变成危机，所以最好先准备一笔资金周转。

此外，当房东也要有心理准备，修电灯、装插座、扫厕所等闲杂事务很多，如果还遇到〃无良房客〃，拖延甚至不给租金，劳神费心的付出更是灾难。

想要买一间小套房来投资，那你就要好好研究一下报酬率，很多广告单上的报酬率都是唬人的，大家要学聪明一点！

由于银行利率处于历史低档，如果有钱放在银行，还不如买个房子来收租金。我也常常鼓励大家买房子收租金，特别是退休族，每月收房租比跟亲儿子拿钱要顺利多了，我称这种房子是〃哑巴儿子〃，不会说话，但每月还会定期缴房租给你，一般亲儿子都不见得会准时送上钱来。

现在也有很多人用这种方式来孝敬双亲，我有一个朋友因为远嫁法国，不能奉养双亲，他就买一间套房，每月的租金交由爸妈去收，也算是他每月给父母的生活费。

在小套房选择上，以学生套房为首选，因为资金成本不高，相对的租金报酬率就高过定存甚多。不过有很多预售广告个案喊出动辄二成以上的高投资报酬率，让大家看得心痒痒的，却会让很多冲动型的买主掉入陷阱里，大家要小心一点。

基本上广告上令人心动的数字，并不代表就真的可以获利。特别是有很多过分夸大的广告，连我看了都要摇头，还好我代言的公司并没有使出这样的伎俩，所以投资者购屋前应先弄清楚真实的租金报酬率再行动。

根据我过去采访的很多房地产专家的说法，以年租金除以房屋售价计算投资报酬率，是最保险也是国际上通用的计算投报率公式。以总价150万、月租金1万元的套房为例，用12万除以150万元，算出其投资报酬率为8％，算是不错的报酬率。不过，市面上很多的预售个案，总是以〃购屋首付款〃来计算投资报酬率。首付款一般是房屋总价的三成，甚至有的只需要一成或是两成，投报率自然会膨胀许多，这是常见手法，例如。150万元的小套房，如果首付款三成，是45万元，以租金12万除以45万元，投资报酬率高达26％以上，接近三成的报酬率；更没良心的，还会以一成首付款来算出报酬率高达80％，够吓人了吧！

当然，上述两种计算方式都不包括房贷支出，万一有房贷，就需要先计算利息支出，然后再算算报酬率。

广告商都会刻意忽略房贷支出或是虚报租金收入来吸引投资人，所以大家如果想买房子，不要以为打一通电话问一下，就可以做决定。基本上，去房屋附近问一下租金行情，看看广告有没有灌水，然后衡量一下自己的口袋，确定自己有一笔钱可以投资，这样才能下手。而且不要忘记公式，拿年租金除以总价，算一下报酬率有多少。至于投报率应该多少才划算？很多房中介的估计是：一般住宅产品的投资报酬率在3％～5％，商用产品4％～6％，学区套房5％～8％。

所以投资人不要太贪心，看到高报酬率的广告就心动，必须要到实地观察一下，了解租金跟自己的贷款额度，算出实际的报酬率。其实，我鼓励有闲置资金的人来