第2部分(第2/4 页)

了美国经济。

这么说、这么想确实没错，不过，华尔街远没有这么神奇，可以俯仰之间撼动整个美国。道琼斯指数，更只是一个代表。

没有道琼斯，没有华尔街，美国经济该崩溃，照样会崩溃。

如果你觉得现在北京、上海遍地都是房产中介有点夸张，那是没见20世纪30年代的美国，1923年佛罗里达州的迈阿密市，仅有万人口，规模最多相当于我们一个县城，竟有万名地产经纪人，当地房价更是在3年内涨了6倍。人们对地产业的疯狂已经到了痴迷的地步，最响亮的口号是“如果今天不买，明天就买不到了”。

今年确实买到了，明年却被套牢了。

1926年在没有任何先兆的情况下，美国房地产骤然跌价，无数人破产，其中包括麦当劳创始人雷·克洛克，被弄得一贫如洗，甚至混到以卖纸杯为生，后来大概觉得自己实在太穷了，于是就创办了麦当劳这个穷人快餐店。

虚高的房价耗空了货币市场的资金，华尔街在后来的反击中其实已经没有子弹。

2009年的次贷危机乃至后来的金融海啸，诱因同样是虚高的美国房地产市场。飙升的地价弱化了金融机构风险控制动力，大量信贷资金又使得房价继续上升，似乎这是一个永无止境的循环……

人们曾经认为房地产的未来是永远。永远有多远？

有人说，永远将是没有尽头，因为，城市中心用地不可复制，所以，地产价格会只升不降。

城市中心确实无法复制，但是，可以复制城市。

你可能觉得这种回答过于夸张，不过，既然地产业利润前景无限，只要复制城市的收益足够大，为什么不可以复制城市？

如果复制城市的收益不能弥补地产业成本，凭什么相信地产泡沫可以持续到永远？

有人说，永远是没有尽头，因为，今天的房地产已非昨日的大板楼，此一房产非彼一房产，以前，小区里有亭台水榭吗，以前，你见过亲水社区吗？

第一章　金融，谁主沉浮（7）

地产业也在不断创新。

此一房产源自彼一房产。亲水，用20世纪80年代的另外一个名词形容也比较贴切：有人管理，叫做亲水；无人管理，就是臭水沟。

地产业能创新的，只有概念，说白了，纯属忽悠。

就算不忽悠，北京、上海无论如何发展也别指望几年内超过纽约、东京，凭什么相信北京、上海房价泡沫可以无限继续？难道世界上只有北京、上海土地供给有限，纽约、东京发展了几百年，最后都混成土地供给无限了？

房地产泡沫，终将破灭，昨天如此，今天如此，明天也照样如此；美国如此，日本如此，中国也不可能例外。

听到这个答案，大家先别欢呼雀跃。

我再重复问一次刚才的问题，房价会碰到天花板吗？

其实，我知道，大家更想问的问题是，房价一定会下跌吗？所以，我才把问题改为“泡沫会破灭吗”。

这完全是两个问题，所以，才要分开来回答。

之前，有很多人回答过这个问题。

从2004年起，就有很多人在不停地呐喊，房价一定会降，一定会降……

结果是，房价虽然偶有调整，却一直在升，一直在升……

所以，有人断言：房价，不会降。

实际上，第二个问题，不能这么问。正确的提问应该是，房价为什么在涨？

大家一定很奇怪，房子还是那个房子，除了个把人，哪怕在县城买套房子都要耗尽普通人几代的积蓄，还得再欠一屁股债？这到底是为什么？

于是，有人开始给我们讲道理，就是那两个著名的老太太：一个中国老太太，一个美国老太太。据说美国老太太住了一辈子新房，临终还清了贷款；中国老太太住了一辈子蜗居，临终攒钱买了一套房子，却没机会再住进去了。

结论自然是，要学美国老太太，不做中国老太太。

故事很有道理，前提是偷换概念。

贷款买房，条件是你能贷得起，也能还得上，而且不至于过分影响生活质量，比如，子女教育、吃喝拉撒，指望在生活费里省点银子出来买房的时代，已经一去不返了。

这里，我并不想列举一系列数据证明房价已经高到什么地步，或者证明房价是否已经过高，相信大家的切身感受就是最好的结论。

记得中国有个长盛不衰的情景