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周帆在广州策划了一个项目，叫动漫星城，这个项目打响了广州商业地产2006年第一炮，业内人士将动漫星城描述为“2006年中国商业地产第一响”。

周帆讲述了关于动漫星城的两个故事：〖插图1〗

故事一：动漫星城位于广州市公园前地铁站交汇处。该地铁站有亚洲最大地下铁道交汇站之美称。当时广州市国土部门将该地块确定为房地产开发用地，但只能在地下开发，地上不能做开发，因为地上是广州市人民公园的南广场。

当时围绕这一地块，许多开发商议论纷纷，普遍不看好这一地块，原因是该地块属于纯地下物业，广州的地上商业都不好做，更何况是地下？近些年广州有几个大型商业购物中心项目相继关门，令广州商业进入冬天。许多开发商的担心也是不无道理的。

然而，广州房地产杀出了一匹黑马，一个新成立不久的房地产开发公司——广州天源房地产开发公司却斥六亿巨资一举拿下该地块。该公司老板王胜独具慧眼看中该地块，一谈到该地块，王胜特别兴奋，他认为这地块是非常好的地块，地铁交汇站具有不可比拟的优势，每天的地铁人流量高达50万人次，广州没有商场每天的人流量可以与此相比。

广州另一家开发公司对这块地犹豫了好久，举棋不定，就在他该决未决时，天源果断出击。

事实证明，动漫星城成功了，天源公司的决策是非常正确的，许多当时不看好该地块的开发商，都后悔当时未能拿下该地块。

故事二：就在动漫星城取得前所未有的成功之际，开发商都在举行庆功会，市民们也为此欢呼，一致看好动漫星城。业内有人士认为，动漫星城改写了商业地产操作的许多模式。在大家对动漫星城一片赞好之声的节骨眼上，周帆却石破天惊地提出了动漫星城不可乐观的观点，周帆在参加动漫星城的一个会议时，在会议间隙，他与开发商的几位营销中高层管理人员闲谈时，他提醒开发商，动漫星城还没有笑到最后，不可过于乐观，过于乐观是悲观的开始。周帆提出了三点，得到了他们的一致认同：

第一．动漫星城这个主题是非常好的，在华南地区具有唯一性的特点，占了先发优势。但是动漫给人的一种直观感觉，就是儿童消费的天地，一个儿童消费的天堂，是很难长期保持旺场人气的。儿童消费，必须要有大人陪同，广州如此之大，为买一件儿童用品跑这么远可能有点不现实。许多儿童用品，属于附带性消费。　电子书　分享网站

一、认识的差异就是效益（6）

第二．地铁的人流量的确很大，但是坐地铁的人大都是行色匆匆的职员，公园前站系交汇站，许多人在这里换乘地铁，他们很少会在这里作长时间的停留，看起来人流量大，但有效人流不大。并且这部分人在广州大都属于未成家族，不是动漫星城的准消费者。

第三．招商成功不意味着项目的成功。权衡一个商业项目是否成功，关键点要落实到最终的消费人气上，也就是商城的运营。招商成功，没有人来消费，进场的商家很快就会撤场，这样的例子在全国俯首皆拾。动漫星城不是可以松一口气，而是要继续打攻坚战——如何确保商城长期旺场，为商城聚集人气。对于商业项目来说，永远不能说成功了。

周帆的“三点”一出，可谓一语点醒梦中人，后来天源公司将主要力量放到商城运营上面去了，在这方面一直在探索切实可行的办法。

做策划，首先必须在认识上异于常人，如果不能达到这一点，或者说不具备这一特质，可能还是改行为好，否则一路走下去，非常辛苦，并且费力不讨好。

【广州首个国际包装印刷城】

2003年，在广州市的新白云机场隔壁，有一个人和镇，在镇区有两块荒芜的土地，每块是600亩，两块地被一条穿镇而过的国道给割裂开来，相距大约500米。广州华通商贸公司的吴老板独具慧眼，一举拿下了这两块各600亩的土地。

地是拿下来了，可是用来开发什么呢？怎么样才能以最小的投入实现最大的收益呢？吴老板自己日夜思考，并且也召开了无数次管理层会议，最终一直拿不定主意，有人认为应该开发成大型的住宅小区，有人认为可以将其中一块做住宅小区，另一块做商业用地，也有人主张全部开发成商业，还有人主张开发成工业厂房，等等不一而足。

最后，一位主管营销的副总经理吴女士建议聘请专业策划机构介入，借助专业优势。董事长吴老板给了一个基调：一定要找有战