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万人口除265平方公里，北京市城区每平方公里的人口为21510人，远远大与汉城和东京的人口密度，更高于圣保罗和莫斯科这样的城市。因此，北京今后的发展前景是继续向郊区扩大，至少扩展到八环路那么大的范围，才能与世界当今的特大城市相比。

所以我认为，中国的北京上海这样的城市根本还不算什么大城市，之所以认为它们是大城市，完全是因“建置城市化”统计数字造城的。。北京在世界上只是一个中等城市，北京和上海根本不应列入世界十大城市之内。北京市的人口规模实际上连土耳其的伊斯坦布尔都比不上。因此，北京根本不在人口需要控制发展的城市之列。事实的确如此，看看北京这些年来，城市拓展了多少，房子盖了多少，至今也没看出有停顿和放缓的迹象。其原因说穿了，北京还根本不是什么大城市。至于说上海，也大有开发潜力。象北京、上海、广州这样的城市都至少有20年的发展空间。所以，房地产业的企业必须看清这一趋势，在区域发展上做好规划。

象北京目前每年商品房的销售额在400亿元左右。每年的增幅平均大约为10％。有人估计，2003年北京商品房的销售额将达到600亿元，占其国内生产总值的20％。我认为这种分析和预测都是保守的。北京完全可以放开手来大干，只要放开什么户籍管制，北京市立刻可以发展到一定规模，北京的明天将更美好。

截止1999年底，我国城市数量666个，人口超过100万以上的特大城市32个，人口在50…100之间的大城市43个，人口20…50万的中等城市192个，人口在20万以下的小城市400多个，其行政区划内的人口占全国总人口的30。4％。目前，我国国民收入的50％、工业产值的70％、工业利税的80％都产生于这些城市，90％以上的科研力量和高等教育集中在这些城市。城市已成为高科技、通信、交通、金融、信息、教育的主要载体。有报道说，未来10年，我国将有1。5…2亿农村人口转移进城市。到2020年，中国的城市化水平将达到50％。但直到今天为止，人们对城市的发展规律似乎并不是太清楚，对发展城市的手法也不是太清楚。建国后前50年，中国发展城市的方法基本是计划经济手段。今后几十年，中国发展城市的手段还能是计划经济吗？因此，我对一些专家仍然按计划经济那种方法得出的估算都半信半疑。重要的问题是：中国今后到底以什么手段来搞城市化？城市是怎样发展起来的？

首先要弄清城市的功能是什么，人类为什么集中居住到城市里，这些人靠什么来生活？具体说来，城市的兴起一与行政管理有关，二与商业贸易有关。古代城市就是统治者集中居住的地方，当然，统治者一般选择自然条件良好、商业交通便利、人口兴旺、水草粮产丰盛的地方居住。象中国早年的咸阳、洛阳、长安、开封都属于这种地方。统治者靠赋税供养和生存，他们也是根据收入能力来搞建筑的。象满人入主北京后，由于财政拮据，无力维持紫禁城的修缮，致使故宫内许多宫殿闲置破旧多年。而大唐盛年，首都长安大兴土木修建宫殿，由此带动了整个城市手工业、商业、学堂和宗教寺庙的繁荣发展。据测量，唐代长安城比今天西安市的建成区占地面积大6倍，由此可见唐朝鼎盛之一斑。

农业社会的城市往往与政治中心、商业中心和交通要衢有关。工业时期的城市往往与工业生产基地的崛起和商贸要地有关系。如美国的纽约便是典型。在中国的城市发展史上，还有一类城市是与国际贸易和交往有关，这就是近代以来沿海地区兴起的各大城市，如天津、上海、青岛、烟台、深圳等城市都与对外开放有关。但对外开放城市的兴起必须有个条件，那就是不仅要有外资还要有国内资本的支持。假如没有太平天国时期地主资本的支持，上海不会这么快地发展起来。由于天平军革命，致使大批农村地主携带资金避难上海，将土地资本转化为工商资本。

中国封建地主和封建官僚资本向工商资本的转化在中国近代历史上有两次。一次是太平天国运动，驱赶了大批地主资本进入城市，第二次是辛亥革命，将北京等地一批遗老遗少的官僚资本赶入天津和青岛这样的殖民地城市。正是有了这两次革命性的驱赶，才促进了中国沿海现代城市的发展。上海、天津和青岛这三个典型半殖民地城市发展起来。

如果说上海、天津和青岛这样的城市除了居住功能外，还有很大的生产功能，那么象北京这样的封建都城就很难称得上生产功能了。解放前的北京，完全是个消费城市，连根钉