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但以计划体制下福利房为主体的住房持有体系，这种虚拟租金如何来计算与获得？

还有，如果我们假定官方的CPI编制是科学的、数据质量为高的，那么多年来社会早就希望官方把其CPI编制过程与程序、样本的取得、不同消费品的权数等公开化、透明化，这些都是十分简单的事情。CPI编制不公开透明，既容易导致民众对这种CPI指数的质疑；也不利于国家与企业的经济决策，并剥夺了广大民众与研究者的知情权。

总之，目前国内CPI体系科学性我看是令人质疑的，如何来完善这种CPI体系，不是一句国际惯例就可一了百了。而要如何根据中国的实际情况来完善，就得先从处理好CPI与房价关系入手，创立一种能够真实反映中国国情CPI指数体系的统计，否则中国的CPI指数与现实经济生活相差太远。（本文定稿于2006年8月30日）

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按人口结构变化房价是上涨还是下跌

最近市场流行一种观点，2007年的高考人数达到了1000多万人，而这些人几年之后纷纷地会进入劳动市场进行工作，而他们工作后都得购买房子。而且这种状况在未来的几年内都不会改变。如果这样；那么中国的住房价格只会是上涨；而不会是下跌，因为居民对住房市场的“刚性需求”在那里。甚至有人认为，目前中国不少地方的房价之所以会上涨这样快；就在于中国独生子女的人口结构。

其实；一般来说，住房市场的供求关系与人口结构有关，住房市场的价格也反映住房市场的这种供求关系。但是，就中国的情况来说，它与发达的房地产市场情况有很大的判别。因为我们知道，国外房地产市场一般都是经过几百年才发展起来的，国外房地产市场都经历过了一个随着经济发展及人口结构变化而逐渐成长的过程。但是中国的情况则是不一样的。中国的房地产市场只是从1998年之后的事情。尽管，从1998年起中国的房地产市场走向一个快速增长的繁荣时期，但是中国的房地产市场能否在几年的时间内走完国外发展几百年时间的路？再加上中国的土地公有制，因此，中国的房地产市场的价格根本上与市场化程度高的国外房地产市场由供求关系来决定市场的价格还差得太远。

就目前的情况来说，中国房地产市场的价格基本上是由房地产商垄断性定价，特别是房地产作为一种异质性的产品、一种惟一性的产品，它更容易被房地产开发商操纵而垄断性定价。在这种情况下，如果政府没有一个好的房地产市场政策，房地产市场的价格根本不会由市场的供求关系来决定。因为在房地产市场的要素非市场化、产品市场化的情况下，房价由市场来定是不可能的。即市场供求关系无法来决定房价的高低，而是由非市场力量来决定，那么房价的变化并非由市场供求来决定，而是由非市场的因素来决定。既然房价不是由市场因素来决定的，那么其房价的变化与人口结构变化的关联性也会不大了。

再退一步说，人口结构与房地产市场供求关系，从总量上来看，中国的人口是不断在增加，但增长幅度十分小。特别是独生子女的政策使得中国家庭的人口越来越少。

从1998年到2004年，为什么这几年住房需求短期爆发出来？其原因很多，但最为重要的是住房制度改革、银行按揭推出及人口结构正好处于多人口的家庭进入就业工作时期。也就是说，当多子女的家庭进入工作时期，一个家庭分出多个家庭，其住房的需求自然增加。而在独生子女政策下的家庭，其情况正好是反向的，即在独生子女的人口结构下，只是多个家庭向一个家庭结构的融合而不是分离。而这些家庭的父母亲多数都有住房。当家庭融合后，住房需求是减少而不是增加。

还有，对于每年高考的学生，几年后是就业的主力军，他们毕业后会纷纷进入城市工作。同时，我们也应该看到，这些人口中有相当一部分是农家子女，他们通过高考进入大学来改变自己的处境与社会地位，这当然是社会巨大的进步。但是当房价很高时，他们毕业后进入城市工作有能力进入房地产市场吗？可以说，即使是城市的家庭，在目前的高房价下绝大多数人都无法进入这种高房价的市场，他们花几代人的努力都无法购买一个子女所需求的住房，那么农村居民的子女一进入城市工作就有能力购买自己所需要的住房吗？如果目前的住房政策不改变，政府还是极力推行高房价、高地价的政策，从而使国内各地的房价都快速攀升，那么这些刚毕业的学生有能力进入高房价的市场吗？我想，大