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下让大量的银行资金流入房地产市场。因此，央行与银监会加强对房地产市场信贷控制与管理，是遏制国内房价快速上涨最为重要的方面。而央行与银监会最近出台的359号文件，就是一个比较好的房地产市场信贷管理的文件。

但是，由于这个文件的最终目的更多的是出于加强对银行风险的管理，而不是把文件的焦点放在遏制房价快速上涨上。这就使得这个文件在许多方面没有出台可操作的细则，从而在执行这个文件上各家银行根据自己的需要作出不同的解释，各行其是。其实，如果在最近出台的几个文件，如24号文件、359号文件及39号令上能够给出可操作的细则，并强制性要求各地方、各银行认真执行，那么目前国内房地产市场价格快速上涨的局面就能够得以缓解。如果再加上央行的货币政策从紧，那么国内房地产市场的价格得到一定程度的调整也就是必然。因此，在我看来，对于国内房地产市场，政府不要出台更多的政策，更不要出台更多的行政性政策。因为这些行政方式越多，各地方政府以各种方式来化解的方式就越多。

比如说，禁止住房让房地产开发商直接销售，这是一个完全非市场化的东西，这些政策的出台不仅不能够遏制房地产商把房价推高，反而会增加住房销售过程中的成本，而这些成本增加只能让购买房子的人来承担。更为重要的是，如果政府建立一个所谓的住房销售系统，政府直接参与住房的销售，又以什么方式可以保证政府部门的工作人员公平公正地来销售住房呢？表面上看在网上销售完全可以是公开与透明的，但是这个网络系统难道就不能操纵吗？如果政府工作人员来操作，那么这个销售系统所面临的问题会更多。

还有，采取限制住房购买后出售的时间，甚至于让购买后的住房持有时间在几年以上，这种做法看上去是可以限制炒作，但是这必然使得二手房市场更加不活跃，而二手房市场不活跃，房地产市场的供应自然减少，这样自然会增加房价上升的压力。对于限制外国投资者进入，加息的问题，这些早就有相关的政策安排，只不过是如何来落实的问题。

总之，国内房地产市场的价格快速上涨，是目前中国经济生活中的大问题，但是我们决不可头痛医头、脚痛医脚，而是要进行研究与分析，找到问题所在，对症下药。这样才能从根本上对国内房地产市场进行有效治理。而就目前的情况来说，房地产市场快速上涨根本原因就在于银行信贷快速扩张，让大量资金涌入房地产市场。这里既有银行利率过低的问题，也有受国内银行利益驱使的问题。如果在这两个方面入手，比如银行信贷紧缩及利率快速上升，那么国内房地产市场的价格是能够得到有效的遏制的。（本文定稿于2007年11月8日）

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开发商为何不愿把房价降低下来

2006年以来，随着政府推出一系列的宏观调控政策，房地产市场供求关系也发生了不小的变化，特别是当市场面临着国内房地产市场政策的不确定性时，国内市场要稳定房价已经不是那样容易了。房价要下来，房地产开发商怎么办，是让房价变化来调整房地产市场的供求关系，还是把房价挺在高位不让市场调整呢？这就是上海一些房地产开发商所面临的选择。据报道，在上海一个房地产融资讨论会上，16个房地产项目明码标价准备出售，项目总值超过40亿元。也就是说，房地产开发商面临着宏观调控所带来的困境，多个房地产开发公司不是通过房价的变化来调整住房生产，而是靠卖项目来维持资金的周转，在这种情况下，从而使得当地房价依然居高不下。

对于这样的现象，我们如何来理解，这是房地产开发商的理性选择，还是他们对市场的错误判断？这种情况能够持续多久？在此，我们可以作一些思考。一般来说，住房或商品住宅作为一个特殊的商品，它既具有消费功能，也具有投资功能。由于商品住房的功能不同，不同的集团与个人往往会根据自己的需要从住房不同功能的角度出发，收集与整理相关信息，编制不同的指数，从而对同一经济现象作出不同的解释与结论。比如，目前国家统计就把住房仅看做是投资。如果住房是一种投资品，那么住房市场价格一定会是由住房市场的预期来决定的。当投资者（无论是投资者还是房地产开发商）预期住房市场的价格会上涨时，他们就会出高于现在的价格进入市场，从而来推高房地产市场价格。

因为，从房地产的市场特点来看，房地产短期供应是固定的，一些投资者就容易通过炒高房价促使其他投资者对房价有更高的预