第11部分(第1/4 页)

��适欠康夭�谐》⒄沟暮诵模���Ω闷捣钡赝ü��时涠�姆绞嚼锤谋浞康夭�谐⊥蹲收叩脑て冢�⑷梅康夭�谐〉耐蹲收哒嬲�靼桌�识云渫蹲实木薮笥跋臁�

其次，房地产宏观调控的中期目标。房地产宏观调控的中期目标，有以下几个方面要密切关注。一是房地产物业税制定与出台。如果能够制定一部公正、公平、有效的房地产物业税，那么对房地产市场利益关系能够起到很大的主导作用。因为，通过房地产物业税可以让房子多的房子好的房地产投资者多交税，而对于住房条件差、房子少的少交税甚至于免税。二是住房结构的调整问题。住房结构的调整能够改变目前市场产品结构，也能够改变目前不适应中国的房地产市场发展模式。政府在“国六条”细则有详细的规定，但要落实下来得有一个过程。三是住房保障体系的建立。建立住房保障体系并不仅是建立廉租屋，而是一个体系，是一个包含各层次收入居民的体系。只不过，在这个住房保障体系中，不同收入层次的居民所获得的保障不同。

再次，就是房地产市场的长期目标，就是将中国房地产市场发展的宗旨用法律的形式固定下来。比如，在美国，其《房地产法》就明确规定，房地产市场发展的基本宗旨就是要生产居民居住舒适安全、绝大多数居民有支付能力的住房。中国作为社会主义国家，特别是我们政府是一个心系民生的政府，我们政府房地产政策更是应把国家的房地产市场用法律形式落实到国内绝大多数居民居住权上来，并通过这种居住权的落实让国内每一个民众来分享中国社会主义市场经济发展的成果。因此，从这个意义上来说，中国的房地产市场发展长期目标就得围绕着上述宗旨来进行。如果这样，那么对建立中国的和谐社会将起到重要作用。

总之，政府对房地产市场宏观调控，应该让其目标多层次性，比如针对性地把房地产市场宏观调控目标分解为短期目标、中期目标、长期目标。让房地产调控目标显现多层次性，不仅容易让房地产调控目标更有针对性，而且更容易让政策目标细化及具有操作性。（本文定稿于2007年3月28日）

房地产宏观调控的核心是什么

对于国内对房地产的宏观调控，目前市场上一种主流意见是，这几年的房地产宏观调控效果之所以不好，之所以越是调控房价越是快速飚升，就在于政府的住房保障体系没有建立起来，就在于目前国内生产的廉租屋、经济适用房太少，就在于政府没有履行对房地产市场的公共职能。因此，要化解目前绝大多数民众无法进入房地产市场的问题就得多建廉租屋、就得多建经济适用房，甚至造出一种限价房，通过这样的住房产品来建立起有效的中国住房保障体系，来化解目前国内民众对住房价格过高而无力承担的矛盾问题。其实，如果政府的房地产政策真的是按照这个思路，不仅不能解决中国绝大多数居民的住房问题，而且也会让国内房地产市场问题越来越复杂。

首先，就目前中国的居民收入水平来说，基本上绝大多数居民都处于中低收入的水平上，特别是那些经济落后的地区的民众以及农村的居民更多是收入水平低的。在这样一个前提条件下，如果这些民众的住房都是通过住房保障体系来解决，那么我们居民的住房问题可能又会回到1998年住房改革的原点，即国内绝大多数居民的住房只能通过政府福利分房来解决。我想尽管8年来中国经济有很大的改善，政府财政实力也增强了，但如果要回到1998年住房福利分房的原点，政府是没有这样大的财力来承担这种责任的。

按照现在市场流行的住房保障体系的思路，要建立大量的廉租屋，那么这种大量的廉租屋又是多少呢？它解决的住房对象又是哪些人？按照发达市场体系情况来看，廉租屋只是解决那些完全丧失工作能力、残疾人、老人等住房的问题，而且在美国这个比重不会超过总人口的3％～4％。假设中国把这个比重上升到10％，那么仍然还有许多民众的住房需要解决。

有人说，其他部分可以通过经济适用房来解决。在这里，我先不讨论这种经济适用房的合理性与否。如果我们先假定这种经济适用房是一个合理的制度安排，如要北京三年拿出“两个一千万”来建经济适用房及限价房，如果这些住房的建筑面积每套在50～90平方米之间，取中位数每套70平方米，那么两千万平方米住房相当于30万套住房。30万套经济适用住房对于有1700万人口（600万户，以2006年统计数）的北京来说，同样是杯水车薪，所占总居民户口的比重只是5％（这时还不包