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中国的问题在于土地的垄断供给和国有产权，因此不能像土地私有化国家一样自由地调节土地供给的余缺，土地供给量的多少就必然会对房子的生产量和价格产生极大的影响。

有人说土地供给增加了，但开发商可以买了土地之后囤积起来，造成市场中房子供给量的不足，以囤积来推动房价的上升。

囤积大约有几个基本前提：

1。可预测的有效供给量有限；

2。要有足够的现金流支撑；

3。囤积的目的是要造成市场流通量减少，以达到垄断土地的目的；

4。囤积的最终结果是因为囤积而产品升值。

为什么没有人囤积季节性产品（如西瓜之类）？为什么没有人囤积供过于求的产品？为什么同样是8分钱面值的邮票，却有着上百万元的交易差价？为什么有人要高价收购名画与古董？为什么死了的画家的画更值钱？事实已经在回答这些问题了。

如果说现存的房地产市场中有开发商在囤积土地与房屋，正说明是存在着供不应求的现象。如果土地的供给量巨大，还用得着高价去竞争吗？正是因为垄断，所以无法形成东方不亮西方亮的选择，而只能是死路一条去拼价格，这才推动了土地价格的飞涨。

如果供给量巨大，银行又拒绝贷款，开发商又有多少钱，能买多少土地呢？开发商把钱都买了土地又囤积起来不开发，这又如何变成利润呢？如果每个开发商都只开发一部分又囤积一部分，那好处在哪里呢？当土地大量供给（假设土地的区位价值相同）时开发商随时都能取得土地，又何必浪费资金去囤积呢？

“深挖洞，广积粮”是要有前提条件的，限量供给与充分供给完全不同。

当最初有一些开发商囤积土地时，如果供给是充分的，那么随时会有更多的资本进入这个市场，当房价因为土地囤积而高涨时，新的投资进入不就增加了供给，并会给囤积的土地造成损失吗？

但是，当其他的投资者想进入这个市场时，却被无法自由取得土地的门槛挡在了外面，这才形成了已在门内的人可能囤积土地的现象，他们恰恰利用的是供给不足的缺陷。

也许增加供给才是打破囤积的最好办法。增加供给加大了竞争，自然也会对价格产生巨大的影响，这与中国经济改革中价格闯关的道理完全相同。

怕就怕不能真正地做到土地的充分供给，如果增加的数量不足以让开发商不再囤积，或者说增加量不足以消化前面所提到的前提条件，那则可能是杯水车薪，不但不能灭火，反而起到了助燃的作用。

靠囤积土地并不能让开发商发财，不管是卖地还是卖房，都必然要在形成交易之后才能回收资金和产生利润。开发商囤积土地是期待能将土地高价转让，或者是期待后面的房子能卖高价以弥补资金占用的损失。而当土地供给充分、房子多了、房价不涨或涨幅低于成本时，还会有人囤积土地吗？

没有基础前提的评论，我只能认为是小肚鸡肠了。

用小心眼去判断投资者的智慧，恰恰是一群外行的特征。市场要真像这些人想象的那样，就不会有大国的崛起了！

（2007年3月6日）

天亮不是因为鸡叫（1）

自2002年之后，中国的房地产业经历了连续数年的各种调控，其中包括大量的行政管理性措施，但从现行的行政法规条文来看，更多地不是依法治国，而是依章治国。

仅举几例如下：

一、我国并没有有关经济适用住房的性质、定位、生产与供给方式的立法，但《房地产管理法》中有明文规定，政府或国务院有权确定特殊用地和非商品房的社会保障性住房政策。这些政策房并非商品房，不受《房地产管理法》的管辖，自然可以由住房决定其供给政策，包括供给规模、供给结构、供给对象等一系列限制条件。

但国务院的相关规章中并没有明确规定经济适用住房转让之后的适用法律。经济适用住房“出生”时是依据国务院和政府管理部门的行政规章，但是实际上，各级政府在执行中都通过转让给这个不受立法保护的“新生儿”悄悄地动了“手术”，让经济适用住房经转让后变成了商品房。那么，这个“手术”是谁授权或哪个法律给予保护的呢？

如果经济适用住房仍然在划拨的土地上，不管如何转让都不改变土地性质或都仍在政府的控制之下循环，则不受现有法律管辖，而只受法律授权的国家行政规章管辖就行了。