第24部分(第3/4 页)

对性地以标榜特定主题、特定商户、特定商品的独特文化理念为目的，开展各类型公众性主题式商业经营活动，以主题文化联结商户品牌、以主题文化带出项目特色，以主题文化刺激消费者欲望；最后，主题式运营的运用，不仅能提高项目运营的文化品位，还能给商家带来单纯销售以外的更深层次的品牌推广，同时能给消费者带来丰盛的主题文化商业“大餐”，进而对商户品牌文化的选择和组合上，在商业经营管理公司对各行业文化深入认识的程度上，提出了更高的要求。所以，我倡议导入主题式商业经营模式，是一种经营管理模式的创新。

商业地产开发与策划的成败，很大程度上取决于其商业运营的成败；商业地产开发是商业运营的一个实物载体。商业运营商应在商业地产开发中占主导地位，以策划为指导、开发为基本。有关商业项目的功能设置与布局、招商、销售等，都应该由运营商来主导，至少提出专业思路，为后面的运营奠定基础与条件。

六、补丁一：运营策划——运营决定可持续发展（3）

目前中国商业地产运营商主要分为两大类，一类是开发商自己组建的运营机构；另一类是托管给具有丰富商业运营操作能力与经验的专业机构。

托管在时下比较流行，大凡稍大点的商业地产项目，基本上都是采取这一做法，主要是借专业运营机构的品牌影响力来提高项目的影响力，实现快速招商与销售的目标。但是迄今为止，中国的商业运营机构都是后期介入，严重削弱了运营在商业地产开发中所起的作用，运营机构在后期导入的观念必须纠正过来，运营意识应该从开发之初就必须建立起来，并且提前让运营机构介入，参与到开发中来，这样才能确保商业项目的最后成功。

商业运营的意义在于对投资户提供售前、售中和售后服务，是吸引和打动投资户的一种全程服务营销策略。是可持续发展的保障，是投资者信心的落脚石。同时也是经营管理差异化的途径之一。经营管理是商业项目开业营运和可持续发展的保证。

在江苏苏州市，有一个较大的专业市场，占地面积400多亩，当时苏州还有一个相同的专业市场在同时开发，并且规模更大，竞争比较激烈，开发商如临大敌，决定请一家专业机构做顾问，开发商查找了十多家全国有名的专业机构资料，经过反复比较，决定选择周帆顾问机构。当开发商的项目总经理挂通周帆的电话后，周帆顾问机构告诉开发商，可以先期接触一下，但开发商要承担周帆顾问机构派出接洽人员的差旅和食宿费用。项目总经理说，其它公司都是来找我们的，不需要我们提供任何费用，他们就派人来做调研。周帆顾问机构告诉对方：我们与他们不同。

项目总经理将这一情况告诉老板，老板很爽快：没问题，所有费用我们承担，请周大师自己过来一下吧。

周大师到达苏州，对项目做了简单考察后，与开发商座谈，周大师给开发商讲了商业楼盘操作的一些创新理念及对本项目的优劣势做了一些分析。

当时，开发商已经开始准备开盘，确定了一个正式对外发售的日期，全公司上下都在紧锣密鼓地为开售做准备工作。

周帆问开发商：“招商工作你们计划何时展开？”

开发商说：“先销售再说，具体何时还没有确定。会放在开盘后不久。”

周帆又问：“商业运营呢？”

“在开业前两个月开始筹备吧，还早呢，现在没有时间考虑运营管理的事情，我们仅开售就忙得不亦乐乎，现在所有重点都放在开盘上了。”

周帆告诉开发商，这种做法是错误的，招商必须走在销售之前，运营必须走在招商之前，而你们正好弄反了。你们将运营和招商放到一边凉快去了，会导致严重后果。

听了周帆的专业意见后，开发商的董事长大加赞同：“听了周大师的意见，我们才知道我们表错了情，把主要精力集中到销售上去了，而将重要的运营与招商却放到一边去了。我很赞同周大师的观点，运营在招商之前，招商在销售之前。我们要调整战术策略。”

于是开发商连夜召开会议，重新部署作战方案。

后来开发商的老板特地给周帆打电话，感谢周帆为他提供了这个决定项目成败的关键性的思路。

思路决定出路，许多项目的操作失败，主要原因也就是思路的错误。请专业策划机构介入，就能很好地解决这个问题。周帆说，对于房地产开发来说，是资本运作，房地产就是实物金融，开发商一定要大气，不能计较一些小