第9部分(第1/4 页)

小得多。除此之外，国有商业银行在执行宏观调控政策时显然会比中小银行更多地考虑央行的调控意图，甚至是政策意图。

●谨慎调控政策发力过猛

找到了病因不等于能治好病，还要看药剂的配合，药量的适度。央行与银监会的《通知》在金融方面同时对房地产市场上的供求双方发力，这在房地产宏观调控政策上还是首次。因此，我们必须对房贷新政的政策效应予以充分关注。

不可否认的是，当前房贷新政中包含着调控的科学、合理性。但是，流动性过剩、资本市场过度繁荣、通货膨胀压力增大也是央行和银监会两部门此番出台新政的重要原因。多重背景驱使央行从信贷上下重手不言而喻。但在当前中国经济结构中，房地产业仍是不可替代的重要产业。如果我们在房地产市场上同时对供应与需求下力过猛，极有可能损害中国经济增长的基础。这是因为，房市供给对于信贷政策极为敏感。从严的信贷政策会直接影响到开发企业在土地市场上的拿地与储备、在房地产市场上的开发与销售。当前，许多房地产开发企业选择上市融资，就是出于规避信贷政策风险。但是，到目前为止，通过银行融资仍然是房地产开发的主要手段。从严的信贷政策必将影响到供给。

我们在不考虑需求因素变化的前提下分析一下市场的反应：如果需求保持不变，对房地产开发信贷、土地储备的融资限制将不可避免地影响以后的市场供应量，那么供给减少有可能使房价趋于上升。

但是，从房贷新政对需求的影响来看，提高第二套首付比例可以有效抑制投资需求。因此，我们必须综合考虑供求双方的变化，这使得结果变得很复杂。房地产市场上供求双双下降，其结果将取决于供求双方的变化力量均势：如果需求下降大于供应下降，那么，目前房市供不应求的状况会发生逆转，市场上有可能会出现供过于求，房价将下降；反之，房市供不应求的状况不会改变，房价将继续保持高位。但是，无论哪一条，房地产总量都将会下降，这意味着目前房地产业将趋于收缩，并通过传导机制影响到中国经济总体水平。如果考虑到中国宏观调控政策一贯的原则，则这种危险性就会更大。

6宏观政策（2）

购房小贴士：订金与定金不是一回事

在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，这时购房人要注意，认购书里的定金和订金含义不同。定金属担保方式的一种，给付定金的一方不履行义务无权要求返还定金，收受定金一方不履行义务应该双倍返还定金。而订金对合同不起担保作用，为预付款性款项。定金具有惩罚性，订金没有惩罚性，所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”（订）。

货币政策VS旺盛需求

央行10年来最强的货币政策“组合拳”终于出台了，它通过上调金融机构人民币存贷款基准利率、上调存款类金融机构人民币存款准备金率和扩大银行间即期外汇市场人民币兑美元交易价的浮动幅度，来向大众传达政府防止经济过热、抑制股市过度炒作和房价虚高、保持经济稳定及健康发展的坚强决心。

●货币政策一路小跑，不料却“赶动”了房市

从2004年10月29日开始，央行自1996年八次下调贷款利率后首次加息，自此拉开了新一轮的加息序幕。2005年3月17日、2006年4月28日、2006年8月19日、2007年3月18日和2007年的5月19日，近3年的时间里，央行连续六次加息，其中有五次直接调整了存贷款基准利率。不可否认，连续加息会对投资者的投资热情和收益信心给予一定的警示，但由于央行采取的是小步快跑的货币政策，这就让居民对持续加息产生了必要的心理预期，也对由此进入的加息周期有了必要的心理准备。

从房市来看，以10万元贷款10年期等额还贷为例，2004年加息前年利率为，月供是元；而2007年3月18日加息以后下限利率（最高为％），月供则为元，月供增加了仅50元。虽然持续加息能够不断提高还款金额，但对于迫切需要住房的人来说，每月增加的一二百元的月供金额又怎能超过房价平均年增10％给心理带来的巨大压力呢？所以，即使由加息而造成的还款金额逐步提升，也依旧不会让买房的脚步停滞不前，或许它能够促进居民加大首付力度和提前还款的能力。

所以，遍览历次出台的货币政策，不难发现，单靠货币政策的调整对房市的影响越来越弱。因为每次由于加息而导致的月供增多远远赶不上房