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171号文件，挡住了疯狂涌入中国的外资，也给了正在积极和外资合作的国内开发商一个措手不及，但以韧性见长的郁亮倒没灰心沮丧，“权当练手好了，总有一天能用到。”

对资本彻悟的郁亮，与王石的自信颇有一脉相承之味。

3。　首开海外融资新模式

身为万科资本操盘手，郁亮曾针对万科借力海外资本表示：“海外融资成本很低，利率才百分之一点几，即使加上中介手续费等也才百分之二三而已，比国内低多了。”显然，上文内容表明万科借力海外资本的用意有多重。

2004年7月，万科发布公告称，与Hypo　Real　Estate　Bank　International（以下简称“HI”）签订合作协议，为即将开发的中山万科城市风景花园项目（以下简称“万科中山项目”）融得3500万美元。项目回款之后，万科将以同业拆借利率再加几个点的利息赎回股权。

方案一出，它受到的关注不只来自房地产业界，很多大型公司的CFO都对这种融资创新感到兴奋好奇。业内将其称为“变相”贷款：以FDI（外国直接投资）之名，行商业贷款之实。

当时有分析认为，“121”文件出台后，银行收紧对房地产公司的贷款，窥伺中国市场许久的海外资金得到了最好的进入机会。在万科与HI公司合作之前，国内房地产商与海外资金合作大多是以股权融资，海外房地产基金以资金入股房地产项目，共享利润。万科开了房地产企业从海外银行贷款的先例。

至于万科如何躲开外汇管制、获得海外银行贷款的奥妙，更为外界所瞩目。

根据《中国企业家》当时的报道资料，大致过程如下：

德国HYPO集团主要从事不动产金融业务，其重要机构“HI”核心资产达12亿欧元，资本充足率，主要业务为国际大型房地产商提供金融信贷服务。作为专注于房地产投资的银行，“HI”在全球化的过程中得到一条经验：“必须抢在别人前面进入才能抢占先机。”“HI”执行董事把与万科的合作称为“两年迈出的第一步”。

伸到海外的“资本手”（4�