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采取的不同融资策略，写出的企业今生也就大不相同了。

为了更好地理会本书主人公的资本故事，笔者在此综合了相关资料，整理出了目前地产企业常用的几种融资策略或方法，以飨各位读者朋友。

一是银行贷款融资策略。很明显，我国房地产业近些年的发展与银行金融资本的支持是紧密相联的。不过，随着住房产业和住房金融的发展，市场竞争日趋激烈，一些违规信贷行为屡屡发生。

自2001年6月26日中国人民银行发布《关于规范住房金融业务的通知》起，直到2007年底的各项宏观调控举措，用许多业内人士的话说，就是“银行与房地产公司的蜜月期结束了”。这也就预示了房地产企业靠银行贷款的融资策略正在接受强有力的考验。

二是合作开发融资策略。这种策略意味着发展商要寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作开发，通常被认为“是一种分散和转移筹资负担的较好方法”。

据业内人士指出，合作开发的形式是多种多样的：可以是两家或多家；可以长期或就项目短期合作；可以紧密或是松散等等。

三是预售房屋融资策略。这种策略在地产业内几乎被所有的企业采用过。按业内相关规定，房屋预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给投资置业者，由此获得房屋预售款。而开发商通常的做法也是将预售款及时投入建设项目中。

这种策略对于投资置业方来说，可以先期支付少量的资金就有可能享受到未来的增值收益；而对于发展商来说，预售虽然可能丧失一点未来利益，却可以筹集到必要的建设资金，又可以将部分市场风险转移给买家。因而，2008年前，在房地产市场一片火热的情况下，投资置业人士及机构往往会对预售楼花表现出极大的热情。

四是利用外资融资策略。根据相关资料，我国房地产公司利用外资的方式大致有两种：一是直接投资，多以成立合资或合作公司的方式。二是间接投资即利用外资贷款。间接利用外资一般不涉及企业所有权与控制权的丧失问题，但需要用外汇还本付息，除了一些国际性或政府间优惠贷款外，国外商业贷款利率一般都很高，故其风险较大。

业内人士分析认为，通常情况下，除从事大型项目的开发外，中小型企业一般不会采用此种策略，也不适合。

最后一种就是信托融资策略。这种策略就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财的优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。

根据业内人士的分析，信托融资策略具有制度优势，创新空间宽广，有巨大的灵活性。相对银行贷款而言，房地产信托融资策略不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展。同时，信托在供给方法上也十分灵活，可以针对房地产公司本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品。就目前而言，信托正在成为房地产业融资的新热点。　。。

融资——地产“生死门”（3）

不过，信托行业受到银监会的监管，而信托对房地产贷款的支持以及由此产生的风险，自然更要受到国家为此所做出的一系列新安排制约。因而进入房地产行业的信托资金也会受到一定影响或限制。

3。　万科资本大系

对照上文内容，再来看看万科的资本大系。

如果说王石在创业上激情过人，那么，他在资本方面也是悟性出众。事实上，王石和万科之所以能成长为中国房地产行业的领军标杆，“资本系”的多元化之舞功不可没。

万科的权威人士曾公开表示，目前行业整体的资金来源比较单一，由于直接融资渠道没有全面建立起来，行业融资过度依赖预售款和银行信贷，这不仅引发了社会的忧虑，对于企业来说也是不安全的，而万科是较早尝试建立多元化融资渠道的住宅企业。

特别是当前面临着国家新一轮宏观调控的环境变化，已有过两次宏观调控经历的万科管理层，早已深谙资金乃是地产业的生命线。万科新一代总经理郁亮就曾表示，中国房地产行业正在经历一场划时代的变革，整个行业的市场化、透明化将成为不可阻挡的方向，但在这个过程当中随时可能引起新的洗牌，企业需要的是对风险的充分估计和留给自己尽量