第5部分(第1/4 页)

样的一个分析和推测，如果你从购买力这个角度来考虑房价上涨，北京的房价甚至可以炒到30万一平米，但是它不能这样涨，房价会在哪个阶段出现问题应该反过来算，算全国房地产开发商最后在什么节点出现资金链断裂。中国老百姓不会出现违约，你要是从这个角度来看，房地产开发商资金链什么时候会断裂？假设房地产价格无限上涨，那地产商在买地有一个很大成本，修房有很大的融资成本，它的成交量会逐渐变小，它在这个过程中住房销售、回笼资金会逐渐萎缩，当资金链萎缩到不能够去负担它融资成本时，它的资金链就会断，小的房地产公司会先断。当它出现问题时它就会加速卖房来套现，这就是它的拐点。现在在什么程度下成交多少房子，导致它的成交额小于支付万亿贷款成本时，它的拐点就可以算出来了。那时我们会看到什么呢？可能这个房子被炒到10万一平米了，从10万到2万中间全有需求，房地产会从那个价格掉到2万块钱是没有阻力线的，投资房地产是肯定买涨不买跌，当房价往下走时他肯定不愿意持有房产，这样就会抛盘。最后房地产跌到2万块钱以下刚性需求才可能接盘。现在我们非常感兴趣的是价位到多高时会导致成交量萎缩到一定程度，让房地产开发商不足以偿付他贷款融资的成本，我们要算出这个点，算出这个点就大概会知道房地产大概还会涨多少年。但是现在我还没有算出来，但是在你的有生之年我肯定会算出来的。

主持人：谢谢宋老师，也谢谢各位嘉宾今天非常精彩的交流和对谈。由于我们时间有限，今天的对谈活动就到这。

txt电子书分享平台

第一章通往华尔街的坎坷之路（1）

1989年我大学毕业时，已经对华尔街有了足够的了解，清楚那是我的目的地，就在纽约跟大佬们玩金融大联赛。问题是，我进入的机会为零。那些大金融机构只从全美最顶级的学校招人。他们搜索顶级商学院，从哈佛、普林斯顿、耶鲁和宾州大学挖掘杰出人才。他们很早就确定人选，在这些孩子毕业之前就引入公司获得工作经验。达尔茅斯的马州大学根本就不是他们招聘路线上的一站。他们只要最好的，招聘官只奔向他们认为最能找到人才的学校。

我明白美国的大金融企业是最艰苦的职场。学习过程极端严苛，年轻人往往四十岁就累惨了，再也坚持不下去……无休止的工作时间，巨大的压力，唯恐错失良机的恐惧。但我仍坚信这是我要走的路，哪怕它注定是一条漫长而艰辛的路，总得攀登上坡。我没跟任何人商量这事，决定自己去闯，就凭着我的寂寂无名的小学校的经济学学位。不管从哪个角度看，我跟一个哈佛毕业，在大金融机构的董事会里有十七个关系的孩子相比，都毫无优势。但是，正像老爸说的，这不是我起步的地方，这是我的结局所在。

于是，我开始苦思冥想我的独门蹊径，就像站在艾格尔峰北坡，考虑从哪条路攀援而上。我有的是主意，但要找认识的联系人和关系网，就没招了。我完全不知从何下手。虽然我已经离开伍斯特很远，但距离华尔街还有好多光年呢。我做好准备接到无数拒绝，但坚信每个“不”都将让我更靠近“是”。看见了吗？那么年轻的时候我就是个心理学家了。

我私下盘算着给自己设定五年进入华尔街的目标……不是某个铺着长绒地毯的办公室，而是下面交易大厅的竞技场，在那里人尽其用，游戏里最强悍的角色护卫着机构的资产。我坚守着老爸灌输给我的梦想，金融的莫大诱惑蕴藏在老爸的另一个咒语里：一个人在一年中每个交易月总能遇到天赐良机……做空者的至理名言。

在眼见老爸小心谨慎步入大牛市后，我说不出为什么，就是一直很认同做空者，尽管我明白，在传统意义上，投资世界里真正的大成功者，是那些寻找正在上升的公司股票的人，是那些总能以新想法和新发现获得突破的人。

不管怎么样，1989年夏天，我为自己设立了职场道路。我开始向东北部金融机构大举进攻，仗着我老爸另一句咒语：瞎猫还能碰上死耗子呢。我向金融界轰炸了大概一千多份申请信，附上没什么实质内容但充满雄心壮志的简历。在法尔茅斯图书馆里，我花费很长时间来研究新英格兰经纪公司的首席执行官们、首席财务官们、市场主管们、人事经理们，还有谁知道是什么人的资料。

我给他们寄信时，用数量战术，一次发成打的申请信，我自己两手抱得满满地送进法尔茅斯邮局。拒绝信像机关枪扫射似的寄回来。但我毫不灰心，我继续寄：波士顿、海因斯、昆西、普利茅斯、