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值。同时,租金和出租率也是不动产短期收益的衡量指标之一。
考察一处房产的潜在价值
那么,如何考察一处房产的潜在价值呢?如果将购买的房子租出去,会赚钱吗?我们用三个简单的公式即可粗略地估算出房产大体的价值。作为普通人,虽然不能用严谨的方法得出专业数据,但可以通过简单方式作为自己的买房参考。
1.用租金乘数进行估算 租金乘数是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式,计算公式为:租金乘数=投资金额÷每年潜在租金收入。如果得出的结果小于12,即在合理购买范围之内。比如某套房子的售价22万元,月租金1500元,那么它的租金乘数约为12倍。一般来说,这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。
但是,如果一处房产的租金乘数超过12倍,就很可能会带来负现金流。假如若干年后这套房子的售价上涨到60万元,而月租金却仍不到2000元,租金乘数升到25倍,已经大大超过了合理的范畴。投资者可以将房产的租金乘数与自己要求预期进行比较,也可在不同房产间比较,取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置、欠租损失、营业费用、税收等方面的影响。
2.用15年租金收益比较购买价 这种计算方式也是国际专业理财公司评估物业的常用方法,其计算方法主要是以15年为期比较房产购买价格。如果该房产的年收益×15=房产购买价,该物业物有所值;如果该房产的年收益×15》房产购买价,该物业尚具升值空间;如果该房产的年收益×15
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