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建设的是政府限定购买家庭的限价房，1/3的面积建设不限价的商品房的情况。

在哈林区，限价房的价格约为2　000~2　800美元/平方米，商品房的价格约为3　500~4　800美元/平方米。限价房的销售对象主要为年收入在75　000美元以下的家庭，一般为小律师、医护人员等，而商品房的主要销售对象为年收入在100　000~140　000美元之间的家庭。

纽约核心区的住房价格很贵，多数为4~6万美元/平方米，有的甚至达到10万美元/平方米。哈林区曾是纽约较低收入人群的居住区，曾经是以黑人为主的贫民区。在纽约市的重建改造中，政府在哈林区投入了大量资金和优惠政策，希望这一区域能成为纽约新的一般白领（中等收入）的居住区，以改善这一地区的“贫民”形象。我们去参观时已初见成效了。

与北京现行规划文件不同的是，美国政府有一套完整的住房保障制度。限价房是美国政府出资补贴以帮助中等以下收入家庭解决住房问题的一种方式，而非政府必须财政转移支付的保障性住房，是政府用商业利益与开发商之间的一种交换（如土地价格中的补贴、建设资金贷款中的低息补贴与税收中的补贴等），限价房改造项目的资本回报率仍在40％以上。

在北京市的规划中，将经政府批准的两限房作为保障性住房并没有任何道理，政府在两限房中并未投入任何资金与补贴支持，用的仍是竞地价、竞房价的方式。

很明显，两限房没有任何上位法的保护，既不是全国人大的立法，也不是国务院的文件授权，甚至连国务院部委一级的行政法规文件都没有。于是《规划》中用了个“城市人民政府批准”的帽子，象征性地套在了两限房的头上。

尽管我对两限房没有上位法保护有看法，但这3　000万平方米住房无疑会对平抑北京的平均房价和解决部分低收入家庭的住房困难带来好处，而且也未必不会给开发商带来好处。

当一个商品房小区中有了配套建设的指标，也许这个小区的建设成本会省去许多原来可能出现的土地增值税，并让不限价的商品房部分价格更高。

无论如何，政府拿出了一个建立保障性住房和两限商品住房的实施规划，说明政府在努力地为解决中低收入家庭的住房问题想办法。尽管其中还有许多与立法冲突的问题，还有执行中的细节问题，但总比没有计划要大大地进了一步。

（2007年7月20日）

消费升级

一瓶纯净水的生产环节利润大约是1分钱，进入零售后利润就增长了10倍，大约1角钱；当这瓶水进入了小餐馆，利润又涨了10倍，大约变成了1元钱；当这瓶水进入了大饭店，利润还会涨10倍，大约就变成了10元钱。同样是一瓶水，进入市场之后水的质量、包装都没发生变化，但价格却发生了巨大变化，利润翻了约1　000倍，简直是不可思议！

传统的经济学认为，交换并不能创造财富，因为交换的过程中被交换物并未发生变化。一只兔子换一只鸡，交换之后兔子还是兔子，鸡还是鸡，并未因交换而产生增加值。但实际上，养兔子的人也许不会养鸡，或者养鸡的成本会比养兔子还高，反之，养鸡的人也会遇到同样的问题。于是，市场中才有了交换，并且通过交换让各自的利益得到满足。

交换同样会有交易的成本，这个成本会在交换中产生价值的创造，并获得应有的利润与财富。

之所以一瓶水的生产环节利润最低，因为对于无特殊技术含量的产品而言，生产者的自动化生产程序会形成连续的作业以降低成本，并且不承担零售的交易成本，可以用低利润作为竞争条件换取批量销售的成果。

水的零售环节增加了运输等成本，所以价格发生了变化，消费者也得到了方便、享受到了服务，零售商获取了高于生产者的利润。

当水进入了餐馆，消费者在零售环节之外享受到了餐桌、杯具等服务，因此支付给餐馆更高的价格，餐馆获取了高于零售的利润。

当水进入了大饭店，消费者则享受到了更好的服务，包括大厅、温度、干净的桌布等，饭店获取了高于餐馆的利润。

一瓶同样的水，从生产到销售的各个环节，支付的价格与利润都增加了。水仍然是原来的水，但消费者自愿支付了与不同服务相对应的价格。

一瓶水从零售到摆上大饭店的餐桌，是消费者从基本生活需求到奢侈消费的过程，同时也是消费心理变化的