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入的途径与方式，特别是对外资进入后的影响要作全面评估；二是目前国内央行货币政策调控的传导性，并根据结果重新采取有效的应对政策，而低利率政策是目前国内房地产调控效果不佳的重要方面。比如，美国利率上升到一定程度，上个月美国全国房价就下降近10％，利率对房地产市场的重要性就是如此。

总之，房地产作为这一轮国内经济增长的动力或引擎，如果房地产投资过热不能够得到有效的调整，那么整个国内宏观经济要取得实质性进展是不可能的，而且这种过热随时都可能导致整个国内经济过热出现反弹。对此必须密切关注。（本文定稿于2006年11月12日）

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中国房地产市场宏观调控与问题

一、 房地产宏观调控为何价格越调越高

近几年来，中国房地产宏观调控持续不断，特别是2006年房地产市场宏观政策更是出台频繁，有“国六条”、“国六条”细则，有征收二手房交易所得税、限制外资进入、有土地宏观调控与管理、银行信贷紧缩等，但是这样多的政策出台对房地产市场影响如何，尽管一系列的房地产政策出台给市场带来不少不确定性，也让一些没有实力的房地产开发商胆战心惊，但由于所出台的房地产政策的和缓性，它对房地产市场的影响基本上不大。

首先，从房地产开发投资来看，1～12月完成投资额万亿元，同比增长，比2005年的高2个百分点。其中商品住宅投资同比增长，比上年同期高个百分点。而且房地产投资快速增长已经从以往的东部沿海及特大城市向内地二线以下的城市转移。比如1～12月份东部、中部、西部房地产开发投资增长分别为、、，即在东部房地产投资增长的同时，房地产市场的投资过热已经由东部向中西部或全国蔓延，即使在一些内地的中小县城也是如此。当中国房地产投资过热蔓延全国时，中国经济投资过热要想降下来就不容易了。

其次，房地产投资快速增长；必然会导致大量资金涌入房地产市场。而银行的资金大量涌入房地产市场，必然会导致银行信贷规模快速扩张。如从1～2月央行公布的数据来看，新增人民币贷款9814亿元，较2006年同比增长近2700亿元，一季度银行信贷增加额达到万亿元左右。从房地产开发投资资金来源来看，2006年1～12月房地产开发投资资金26880亿元，同比增长幅度，资金总额同比增长了5702亿元。而2006年房地产开发投资资金来源增长最快的是银行贷款，同比增长为（2005年同比增长为），金额同比增长为1429亿元；利用外资同比增长为（2005年同比增长为），金额同比增长为142亿元；其中外商直接投资同比增长为（2005年同比增长为），金额同比增长为亿元；自有资金同比增长为（2005年同比增长为），远远低于2005年的增长速度，金额同比增长1548亿元；其他资金来源同比增长为（2005年同比增长为），金额同比增长为2601亿元，其中定金及预收款（一般是指居民住房预售资金）同比增长为17％（2005年同比增长为），金额同比增长减少了386亿元。

从这样一组国家统计局数据可以看到，尽管2006年以来中国房地产宏观调控的力度不小，但是银行进入中国房地产市场资金却在快速增长。而这种快速增长是在房地产开发商自有资金增长下降情况下发生的。而且住房预售连续两年增幅下降的情况目前又开始回升。从房地产开发投资资金的快速增长主要来源来看，主要表现在以下几个方面：一是国内银行信贷，二是其他资金来源，三是利用外资。从上面的数据来看，2006年房地产利用外资增长幅度是较快，但由于往年的基数小，利用外资增加金额的比重仍然十分微小（总额仅394亿，仅占）。外资进入房地产资金并非房地产开发商所言增长很多。而房地产开发投资资金来源增长主要是银行信贷及其他资金来源两个方面（其他资金来源主要是定金与预售款）。为什么政府在管住银行信贷的情况下仍然有大量的银行信贷进入房地产市场？而且其增速大于2005年近1倍。这并非中国商业银行不知道房地产市场存在的风险，也不是银行监管部门监管不力，而在于商业银行利益之驱动使然。不管是从已经披露出来的银行基层的窝案还是来自银行高层的贪污大案来说，这些案件无不是与大量的银行贷款进入房地产市场有关，无不是与商业银行的不法人员在房地产市场上的寻租行为有关。正因为银行信贷进入房地产市场是银行与银行中的腐败分子短期