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前所报道的消息来看，这次对房地产市场秩序专项整治更多的还是面上的东西。如果这样，对房地产市场这些环节的钱权交易要进行严厉的整顿就不容易了。

近几年来，中央每一次出台房地产市场宏观调控的政策，都是采取多部委联合行动的方式。可以说，中国房地产市场宏观调控为什么与所要达到的目标差距较远？这里既有房地产政策目标的模糊性、不确定性及针对性不足等方面的原因，也可能与这种多部委联合行动的模式是否有效有关。因为，很简单，多部委联合行动其声势浩大，也表明了治理房地产市场有明确的分工。但是从另外一个角度来说，这里有责任不清的问题。

因为很简单，如果一件事情大家都来负责，可能会让每一个人都不负责。对房地产市场宏观调控也是这样，如果相关职能部门各司其职，那么有成绩当然也归这些部委，同时如果其政策失败，同样也要承担责任。但是，对目前中国房地产市场的宏观的调控，每一次政策出台都是许多部委一起来参加的，都来承担房地产宏观调控之责任，但实际上，谁也不来承担责任。因此，中央政府要对目前这种同一行动的宏观调控模式重新思考，看看其问题何在；有哪些地方需要改进。

今年中国宏观调控直指房地产市场钱权交易的核心，这表明了今年中国房地产市场宏观调控与往年有所不同。对于这样的房地产宏观调控效果如何，就在于政府决心，就在于政府是否敢动真格的、是否能够下真功夫去做。同时，我们也应该看到，打击房地产市场的钱权交易并非仅是从上述表象能够解决的问题，中央还得借此东风下更大的决心触及房地产市场问题之核心，即通过法律制度规则清楚地来约束房地产市场每一个环节权力。只有这样才能真正遏制房地产市场的钱权交易，否则要达到效果并非易事。

三、 房屋预售制度改善将是今年房地产宏观调控一种方式

住房预售制度是目前中国房地产融资制度的核心，这种制度健全与完善不仅决定了中国房地产市场能否健康持续的发展，也决定了中国银行业的风险高低、银行业发展前景。

可以说，在中国房地产市场发展初期，住房预售制度的设立，目的是为了扶持成长中的房地产开发企业，降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证中国的住房制度改革得以成功。但从实践经验来看，房屋预售制度一方面在一定程度上推动了中国房地产市场繁荣，另一方面由于住房预售制度缺陷也为房地产开发商利用其制度缺陷掠夺社会财富制创造了条件。比如，房地产商通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；用房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸种种行为来侵犯购房者的权益；把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃”等问题。可见，房屋预售制度不仅妨碍中国房地产市场的健康发展，侵害消费者利益，也给中国银行发展带来了一系列的风险。

正是针对这些现象，中国央行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》指出，很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。但是，就目前中国房地产市场的情况来看，这种制度的改进还得有一个过程。因此，相关部门正在考虑对商品房销售的预售款进行专户管理，应该是对住房预售制度一项比较大的制度调整。

我们知道，在国际发达的市场经济国家，尽管住房房屋预售制度广泛被采用，但是这种制度安排必须以完善法律制度为基础，必须以法律来形成有效的风险分担机制，必须有严格的监管。

在中国香港，对于未开工即已售出的房屋，预售合约会对支付的时间和数量作出确定。通常签订合约时购房者需要支付一定的保证金，保证金的数额一般为总价的5％～10％，如果购买者有个性化的定制要求，则需额外增加5％～10％。施工到某一程度时交付一定的金额，完工时最后清算，分段支付金额由合约具体确定，没有一概而论的标准。购房者可以利用建筑贷款（Construction　loans）来支付这些金额，建筑贷款指从未来将获得抵押贷款中提前取出用以支付房屋在建时分段给付的款项。大部分建筑商会为施工质量和施工材料提供担保，在一些地区这种担保是强制的。市场上的活跃者大多为资金实力雄厚的大财团，而且财务透明度高，同时政府监管制度完善，保障了出售楼