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果住房是消费品，政府就把银行的利率压在一个很低的水平上。为什么？利率高了，居民住房消费就可能没有支付能力来承担，也会增加居民住房消费的成本。

政府又把住房看做是一种投资品，特别是我们国家统计局把这个住房计算为投资品。既然住房是投资品，居民购买住房就没有限制了。一个人可以买一套，也可以买两套，也可以买三套，买一百套。特别是在我们现在房地产市场的投资与消费没有区分、没有限定的情况下，政府出台一系列增加住房消费的优惠政策，比如在房地产个人以按揭消费政策把利率压得很低的情况下，那么投资者就可以利用银行的低利率优惠政策，利用房地产市场便利的融资工具与金融杠杆，然后用从银行按揭融资进行巨大的房地产投机。大家可能知道，在2005年的时候，上海有个居民，借了银行7800万买了128套住房。这就是政府信贷政策的结果。

还有，既然住房是消费品，那么对全国中低收入民众来说，房价就不能够涨得太快，否则居民没有能力购买，也不利于中国社会的稳定。因此，这几年政府的房地产宏观调控政策，一直是把房价稳定在一个水平上。如果房地产市场的价格稳定在一个水平上，而国内的房地产市场又是一个投资品市场，那么进入这个市场的投资者一定会知道这个是一个零风险投资市场。因为，房地产市场的价格只涨不跌。如果房地产市场是零风险，这必然激励大量投资者涌入房地产市场。

如果房地产投资者涌入房地产市场，大力地炒作房地产。这时，房地产的价格由什么来决定？由市场投资者对这个市场的预期来决定，就是说投资者看到这个市场价格在上涨，他们就会进去；其他人看到房价上涨，其他投资者也会进入这个市场。而且房地产市场的价格是由投资者的预期决定的。这时候，不仅房地产市场住房投资者以投机炒作房价，而且房地产开发商也会趁机来推高房价。

在这种情况下，由于房价不断推高，银行对房地产投资者的短期风险就越来越低。因为，在房价不断上涨时期，上涨后的住房价格必然会低于向银行按揭的贷款。在这种情况下，国内商业银行对房地产市场投机炒作也会起到推波助澜的作用。

而且房价上涨，自然带动地价上涨，而且房价上涨越快，地价上涨也就越快。而地价上涨，自然会增加各地政府土地出让金的价格，也会增加政府权力设租寻租的空间。加上政绩考量，推动房价上涨也是各地方政府的喜好与动力。这就是这几年来，政府越是对房地产市场调控，其价格越是上涨的原因所在。

总之，在中国的房地产市场发展模式下，房地产既是投资品又是消费品。房地产是投资品，那么任何人都能够没有限制地进入房地产市场，通过银行按揭信贷产品，在银行信贷快速扩张推动下，投资者借助银行的住房信贷把房地产市场炒作成了一个疯狂的市场。在这种情况下，房价自然迅速飚升。房地产是消费品，政府就会以此让大量土地来生产住房，以低利率政策让住房消费者进入市场，这些都为房地产市场投机炒作创造了条件。在房地产市场大量投机炒作中，房价快速上涨，这就使得地方政府大获其土地出让之利，房地产商则通过对住房垄断性定价不断把房价提高而谋取暴利。

也正是在这种环境与条件下，通过地方政府、房地产开发商、商业银行及炒房者，把住房的价格炒上了天，把80％以上的居民消费者排除在目前的住房市场之外。这就是目前中国房地产市场之现状，也是房地产市场价格快速上涨的原因所在。而房价快速上涨给中国经济带来的危害及价格上涨不可持续、对中国绝大多数民众利益的负向影响，早就使经济问题转化为社会问题和政治问题了。（本文定稿于2007年8月16日）

民众是租房还是买房

民众是租房还是买房？在一个比较正常的房地产市场中，这是民众十分容易回答的问题。因此，房屋租售比例肯定反映了所在城市房地产市场的发展水平。一般来说，房屋的供求关系在售价和租价上的体现是一致的。但是，当房屋供不应求时，房屋的售价与租价都会上涨。也就是说，当房屋的售价上涨时，房屋的租价也会随之上涨；或房屋的租价上涨时，也会推动房子售价上涨。在这样的情况下，无论租房者还是购房者都能够根据自己约束条件，选择一种适合自己的是租房还是买房的方式。

但是，如果房地产市场是一个完全投资炒作的市场，那么房屋售价这个经济指标就会被严重扭曲，无法反映正常的房屋供求关系，这时房屋租价一般比较客观。如