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条件，REITs业务的开展就非常困难，REITs的风险就会增加。因此，为了促进REITs的健康发展、有效防范REITs风险，必须着力为REITs的发展营造良好的社会环境。

首先，要充分重视REITs的理论研究和经验总结。REITs在美国已有40多年的历史，在亚洲一些国家和地区也已有成熟的运作模式。而在中国，REITs是新生事物，要使中国的REITs规范、健康地发展，充分的理念研究、国际经验的借鉴和国内经验的总结是十分必要的，这可以有效地避免发展REITs带来的风险。一方面，我们应加强对REITs的理论研究，对其运作模式、激励与约束机制、治理结构、外部环境等进行深入探讨，结合国情，提出可行的理论依据。另一方面，借鉴美国和亚洲一些国家发展REITs的经验，总结出我们可学习、借鉴的做法；同时，对我国目前正在开展的准REITs业务进行总结，找出问题与不足，为今后的发展提出合理的建议。

其次，要加强房地产投资信托知识的宣传与普及。凡是REITs发展外部环境良好的国家，无不十分重视房地产投资信托知识的宣传和普及。日本就是其中的一个典型代表。日本1919年就创立了信托业协会（1926年成为法人组织），该协会致力于信托观念的普及和业务的推广、研究以及改进信托事业的理论和实际、促进信托业者相互间的交往和合作等。信托业协会创办了《信托杂志》，并定期举行信托讲习会。日本还创立了信托研究奖学金制度，鼓励各大学、各研究机构以及有作为的人才从事信托研究，以使信托制度普及。此外，信托银行开办的年金信托、财产形成信托、职工持股信托等集团信托（委托人为多人）与国民大众联系密切，也起到了对信托事业间接宣传的作用。我们应当借鉴信托业发达国家的经验和做法，采取切实措施，加强信托思想、信托知识、信托观念、信托业务以及信托方式的宣传，逐步实现信托意识和信托观念在大众中的普及化和深入化。

二、REITs风险控制的微观措施

以上措施是从宏观上为防范REITs风险创造了相应的法律、政策和社会等方面的环境。由于REITs管理人是REITs业务的微观经营主体，因此要想有效地控制风险，从根本上说还必须依靠REITs自身采取切实有效的风险管理措施。图7。1的风险控制模型中设计了REITs风险控制的微观措施。从REITs管理人的角度出发，防范和控制REITs风险的措施主要应当包括以下几个方面。

1。　建立REITs内部风险管理制度

美国的REITs已有40多年的历史，具有成熟的运作模式，下面借鉴美国信托机构的风险管理体制［93］，设计我国REITs的内部风险管理模式。

REITs业务的风险管理制度包括四个重要方面，即董事会和管理层的积极监督，制定完备的风险管理政策、程序和风险限额标准，建立有效的风险监测系统和管理信息系统，以及建立有效的内部控制制度。这四个方面基本关系如图7。2所示。

图7。2　风险管理制度的组成要素

首先由董事会制定公司战略和风险可承受水平，然后高级管理层根据公司战略和风险可承受水平制定风险管理政策、程序和风险限额标准及内部控制制度，并获得董事会批准。由高级管理层监督建设的管理信息系统为风险管理提供了技术支持，内部控制制度为风险管理营造了良好的内部控制环境。各级管理层和业务员负责信托业务的日常管理，并接受董事会和高级管理层的监督。

（1）董事会和管理层的积极监督。

董事会最终对信托业务负责，因此必须审批和确定信托机构的信托业务发展战略和政策，包括信托业务风险的识别、衡量、监测和控制政策，并确定可承受风险的水平，能够通过有效的监督制度，确保管理层在可承受风险水平以下经营信托业务。

管理层必须具有胜任能力，熟悉信托业务和全面介入信托业务的经营，负责风险管理制度的实施和维护。管理层的责任包括：①合法实施经董事会批准的战略；②根据董事会确定的可承受风险水平，制定相关风险管理政策，并确保这些政策与公司战略相一致；③确保公司全体员工知悉并严格遵循公司发展的战略方向和可承受风险水平；④监督管理信息系统的开发和维护，以确保信息的及时性、精确性和相关性。

董事会和管理层的积极监督表现在以下三个方面。