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�枷拢��泻脱�匣�鹫饬酱蟛棵旁诜缦胀蹲手兴�急戎赜�1994年20％上升到1995年的79％。

尽管投资于REITs可能带来一定的风险，但事实证明，只要以法律形式规定养老基金和保险公司投入REITs的上限比例，风险是可以控制的。投资于信誉良好的REITs可以使养老基金得到快速的增值，对保证社会保障体系的良好运转有很大帮助；投资于信誉良好的风险投资基金也有助于保险公司提高资金的投资收益率。

②积极引入外资，促进我国REITs的国际化。我国仍是发展中国家，资金短缺问题在短期内还无法完全解决。发展REITs不能只依靠国内资金，正如马克思所说，资本的天性在于运动，它具有超越地域限制的本能，REITs是国际化的，特别是在世界经济一体化的今天，国界对资本流动的限制越来越小，REITs的国际化趋势也越来越明显，为了更好地吸引外资，引进国外REITs的先进管理经验，有必要大力促进我国REITs的国际化。

（2）降低资本利得税，鼓励长期投资。

鼓励REITs首先要鼓励长期资本投资。财税政策是国家进行宏观调控的主要手段，运用鼓励投资的税收政策能极好地调动起投资者的积极性，起到事半功倍的效果。各国在设计所得税率时都注意了对长期投资资本利得税和一般所得税的区别。

四、小结

委托代理理论为分析REITs提供了一个理想的框架，投资基金市场的特征以及投资基金功能的有效发挥取决于一系列有效的制度安排，因此，需要不断完善信息披露制度，建立标准化的基金业绩指标评价体系，同时，设计合理的激励机制，完善REITs监管体系，在不断的竞争当中有效抑制逆向选择和道德风险的产生。鉴于中国房地产业和证券市场尚不成熟，REITs还处于起步阶段，应当找寻一种真正适合中国国情的实施方案，借鉴他国的有效经验，在实践当中不断摸索前进。

注释

〔1〕　如果u（x）＝Eu（y）（其中y为随机收入），x称为y的确定性等价，因为消费者从随机收入y中得到的期望效用与从确定收入x中得到的效用相同，当消费者是风险中性的时候，确定性等价等于随机收入的均值；当消费者是风险规避的时候，确定性等价等于随机收入的均值减去风险成本。

第七章　房地产投资信托基金的风险及其控制

发展我国的房地产投资信托基金（以下简称REITs）对房地产业、金融业都有积极作用，能够完善房地产金融体系、拓宽房地产融资渠道、有效地解决当前房地产开发融资困难的问题。但是REITs制度在建立和发展的过程中会遇到一系列的风险，如果不能有效地规避或控制这些风险，我国的REITs将很难发展甚至可能半途而废。因此，必须在发展REITs时分析这些风险并采取相应的控制措施。

第一节　风险概述

在一般情况下，投资的收益越高，存在风险的可能性就越大；反之反是。中国房地产投资基金刚刚起步，还处于发展的初级阶段，与国外金融市场中发展较为成熟、完善的投资基金相比，仍有较大的差距。到目前为止，我国的《产业投资基金管理暂行办法》等法律、法规尚未出台。因此，不仅要看到REITs的发展前景和优势，更应理性地看待发展REITs可能面临的各种风险［85］。

导致REITs风险产生的原因很多，可以分为系统性风险和非系统性风险，也可以将它分为市场风险（又称“外在风险”）和非市场风险（又称“内部风险”）。系统性风险是指影响所有产业投资基金投资收益的某些共同性因素所引起的风险；非系统性风险是指由某种特殊事件所造成的、仅仅影响某种基金收益的风险。市场风险是指由外部原因，如政治、经济政策或制度变化等导致市场异常波动产生的投资风险；非市场风险是指由基金管理公司内部的经营管理等造成的风险。系统性风险和非系统性风险及市场风险和非市场风险分别构成了REITs的总和。由于REITs的收益与风险是其所投资房地产企业的收益与风险的衍生产品，其风险从根本上说也源于房地产企业。因此，这里按房地产投资信托基金风险产生的本质所在，围绕发展REITs全过程中会遇到的风险，进一步细分为以下五种风险：投融资风险、金融风险、经营管理风险、市场风险、社会环境风险和道德风险。

第二节　REITs风险分析

一、投