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资金通过多种渠道进入上海、北京等热点区域房地产市场。2004年全国房地产开发利用外资228。2亿元，同比增长34。2％，占到开发资金来源的1。3％［96］。

戴德梁行的研究表明，有62％的机构投资者希望在2006年及2007年投资于中国市场。中国市场在亚太地区8个国家和地区中再次蝉联第一。中国房地产投资市场在整体物业的市场价值、可投资物业的规模、已投资物业占可投资物业的比重，以及自住的比例和投资活跃程度各个方面都存在巨大发展空间，增长潜力将高达4700亿至6837亿美元；预计未来两三年内将有超过120亿元的国际房地产基金进入国内市场。

2004年起，国内商业地产的巨大发展潜力使得越来越多的国际房地产基金在国内“攻城略地”，连续不断收购各类高档写字楼、酒店式公寓等。据不完全统计，从2004年至今，国际房地产基金在上海、北京两地收购的总面积达60多万平方米，收购金额超过12亿美元，见表8。1、表8。2。

表8。1　国际房地产基金收购上海不动产案例

资料来源：枫丹国际资料整理。

表8。2　国际房地产基金收购北京不动产案例

资料来源：枫丹国际资料整理。

五、亟待解决的问题

REITs作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场，作为融资手段又可以推动房地产业的发展，对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义。利用REITs来发展我国房地产业以及以基金方式投资房地产已经是相当部分业界人士和投资者的共识，发展REITs是我国房地产业发展的必然趋势。但是，从以上我国REITs发展现状的分析可以看出，我国目前还不具备完善的房地产投资信托基金的发展环境，再加上REITs乃至整个产业投资基金在我国都是一个新生事物，所以在我国发展REITs还存在许多亟待解决的问题［97］。

1。　法律法规不健全

目前我国信托业主要是按照《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的规定来开展业务。我国还没有完善的《投资基金法》或者《产业基金法》，因此要针对中小投资者募集（私募）资金成立产业投资信托基金（包括房地产投资信托基金）是不合法的。尽管《中华人民共和国信托法》的出台，为我国房地产信托经营事业的规范发展提供了法律基础。不过，要真正促进房地产信托经营事业的发达，尚需要制定有关规范各种房地产信托经营业务的政策法规及实施细则，特别是关于REITs如何具体运作、房地产信托经营业务的税收制度、房屋信托是否需要及如何进行产权转移或变更登记等问题，都是房地产信托经营的具体操作中需要探讨和解决的关键问题。银监会发布的《信托投资公司开展房地产信托业务管理暂行办法》（征求意见稿）对房地产投资信托业务的经营规则、监督管理、风险控制作了明确规定，这将有利于REITs的发展，但这对于发展REITs所需的法制环境建设来说还远远不够。

2。　REITs在运行中会遇到道德风险问题

首先，REITs在我国还没有形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未形成，容易发生受托人的道德风险。在该种情况下，由于存在信息不对称，基金管理人在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处。我国的投资基金在发展过程中就发生了相当多的这种问题。基金管理人侵占基金资产，将基金资产盈利转移到基金管理公司上等事件时有发生，如有些基金资产净值几年增长几个百分点，而同期基金管理公司资产却膨胀几倍；另有一些基金管理人，不顾投资者利益，无端做出大笔交易，目的在于个人获得营业部的交易佣金返还［98］。因此，如何创造一种环境或制度，尽可能使投资者的利益与受托人的利益相一致，对REITs的发展就显得非常关键。虽然银监会《暂行办法》中规定“房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人，且相互间不得存在关联关系”，但是由于缺乏完善成熟的监督机制，信托公司仍有可能会降低委托人的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业，违背投资收益最大化的原则。

其次，在当前情况下，REITs通过股权投资于房地产企业很有可能会发生被投资企业的道德风险。由于我国的现代企业制度在相当多的企业还没有真正建立，多数企业面