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化，融资市场化的程度就向前迈进一步。财政供给为主的融资是高度计划经济体制的产物，并无融资的市场化可言；银行信用主导的融资是与有计划商品经济相适应的，具有行政化和市场化的双重属性；证券市场融资强化了市场配置资源的功能，有力地推进了融资的市场化程度。

3。　融资制度演进的一般规律得到体现

当完善的金融市场形成后，证券融资形式在一定的范围内取代银行信用，这是信用发展的一般规律。戈德史密斯在《金融结构与金融发展》一书中指出，在金融发展的初级阶段，债券凭证远远超出股权凭证而居主导地位，商业银行在金融机构中占突出地位；在金融发展的高级阶段，虽然债权占金融资产总额的2/3以上，但股权凭证的比例已显著上升，银行体系的地位下降。从我国融资制度的演进过程看，银行间接融资比重的下降、证券市场融资的快速兴起，是股权融资在一定范围内对债权融资的有效替代，这反映了融资制度发展的一般规律。

根据我国经济政策周期对房地产业发展的影响，这阶段可分成以下两个时期。

1。　初步发展时期（1992—1998年）

在经过1989年至1991年的治理整顿后，1992年至1993年房地产业迎来了快速发展的机遇。政府制定了要“加快房地产业发展”的目标，提出“加快改革、开放、建设的步伐”的指导方针，实施引入外资，放开房地产价格，扩大市场调控范围，发放开发和消费贷款等举措使得房地产业迅速进入高涨期。1992年房地产开发投资额732亿元，比1991年增长117％，其中开发住宅面积1．6亿平方米，创历史最高。

1993年至1995年政府提出“理顺房地产业”的发展目标，对房地产市场加强宏观管理，开展房地产开发经营机构的全面检查，整顿金融秩序，抑制了投资规模的膨胀。此次整顿使房地产业与金融业的结合更加理性化，有利于房地产金融的进一步发展。

2。　深入发展时期（1998年至今）

从1998年7月1日起，我国住房制度改革实施了停止实物分房的政策，在上海、北京等地还实行了城市旧城改造不再进行实物分配、一律实行货币补偿的措施，这从根本上切断了无偿分房的福利分配方式，在很大程度上激活了房地产业的发展。住房消费商品化观念已普遍为大众接受，消费者的住房抵押贷款购房的趋势明显了。房地产业逐渐成为国民经济新的增长点，住宅则与汽车、教育一起成为新世纪的三大消费热点之一。房地产业的稳定发展，使房地产业与金融资本的结合趋势更加明显，表现在：

（1）房地产信贷增长速度快。

在政府关于加大住房抵押贷款力度、改革住房公积金制度、促进住房二级市场的建设和完善等政策的引导下，面向居民个人的住房消费信贷得到迅速发展。1998年商业银行房地产信贷余额为2680亿元，2002年达到了6616亿元，年均增长25。3％；个人住房贷款余额1997年为190亿元，2002年达到8253亿元，年均增长1倍以上。

（2）银行降息，降低了借款成本，银行信贷发挥核心作用。

2002年2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0。25％，其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0。27％；各项贷款年利率平均下调0。5％，其中6个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0。54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0。16％；中国人民银行的各档再贷款利率分别下调0。54％。此次降息是前几次降息的延续。从1996年至今，央行共降息七次，分别是1996年5月1日、1996年8月23日、1997年10月23日、1998年3月25日、1998年7月1日、1998年12月7日及2002年2月20日。房地产企业具有高负债的特点，资金来源主要是银行贷款，降息后，减轻了企业还贷的负担，财务成本下降，降低了企业经营成本，相应地使利润上升，对企业的发展起到了积极的推动作用；降息也使购房者的支出成本降低，因此刺激了购房者的购房欲望，促使投资者进入房地产市场，对拉动内需有积极的影响。

（3）房地产融资渠道逐步拓宽，形式多样化。

首先，房地产企业开始上市融资。2001年资本市场解除了长达8年之久的房地产企业上市禁令，房地产企业重新实现了通过资本市场融资加快发展的梦想