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当的地点。通常我们会考虑到租金与租约，对于开店者而　言，房租往往是开店的一大负担。货品周转迅速、体积小、不占空间的商店，如精品店、服务店、餐厅等，可以设于高租金区；而家俱店、旧货店　等需要较大空间的店铺，最好设置在低租金区。租金有固定价格及百分比两种，前者租金固定不变，后者租金较低，但　房东分享总收入的百分比，类似以店面来投资做股东。关于租约，对于初次开店者来说，最划算的方式是签定一年或两年租期，以备有更新的选择。

2。交通因素

（　1）店址的停车设施　确定一个规模合适的停车场，可根据以下各种因素来研究确定：商圈大小、商店、规模、其他停车设施、非购买者停车的多少和不同时间的停　车量。

（　2）店址附近的交通状况　我们需要考虑店址是否接近主要公路，商品运至商店是否方便，交货是否方便等情况，在一些城市里有许多大街（通常在白天）是禁止货运车　往来的，北京即为一例。

（　3）交通的细节问题

设在边沿区商业中心的商店要分析与车站、码头的距离和方向。通常距离越近，客流越多。开设地点还要考虑客流来去方向而定，如选在面向车站的位置，以下车的客流为主；选在邻近公车站的位置，则以上车的客流为　主。我们同时还要分析市场交通管理状况所引起的利弊，比如单行线街道、禁止车辆通行街道以及与人行横道距离较远等都会造成客流量的不足。

3。客流因素

客流量大小是一个店成功的关键因素，客流包括现有客流和潜在客流，通常店址总是力图选在潜在客流最多、最集中的地点，以便于多数人就近购买商品，但我们仍应从多个角度仔细考虑具体情况。

（　1）客流类型　一般店铺客流分为三种类型：自身的客流，是指那些专门为购买某商

品的来店顾客所形成的客流；分享客流，指一家店从邻近商店形成的客流　中获得的客流；派生客流，是指那些顺路进店的顾客所形成的客流，这些顾客只是随意来店购物。

（　2）客流目的、速度和滞留时间不同地区客流规模虽可能相同，但其目的、速度、滞留时间各不相同，要作具体分析，再作最佳地址选择。

（　3）街道特点选择店铺开设地点还要分析街道特点与客流规模的关系。十字路口客流集中，可见度高，是最佳开设地点。有些街道由于两端的交通条件不同　或通向地区不同，客流主要来自街道的一端，表现为一端客流集中，纵深处逐渐减少的特征，这时候店址宜设在客流集中一端，而有些街道中间地　段客流规模较大，相应中间地段的店就更能招揽潜在顾客。

4。竞争因素

店铺周围的竞争情况对经营的成败会产生巨大影响，因此对店铺开设　地点的选择时必须要分析竞争形势。一般来说，在开设地点附近如果竞争对手众多，商店经营独具特色，将会吸引大量的客流，促进销售增长，否则与竞争店毗邻而居，将无法打开销售局面。尽管如此，店铺的地点，还是应尽量选择在商店相对集中且有发展前　景的地方，经营选购性商品的商店应特别关注这一点。而且当店址周围的商店类型协调并存，形成相关商店群时，往往会对经营产生积极影响，如经营相互补充类商品的商店相邻而设，在方便顾客的基础上，都会扩大各　自的销售，也就是有好处大家一起捞。　电子书　分享网站

十四、解析商圈，划分商圈

优秀店址具有六个特征

一个最优秀的店址应当具备以下六个特征，一般至少也要拥有两个，　若是全部拥有那就真可谓黄金宝地了。

1。商业活动频度高的地区

在闹市区，商业活动极为频繁，把店铺设在这样的地区营业额必然高。这样的店址就是“寸土寸金”之地。相反如果在客流量较小的地方设　店，营业额就很难提高了。

2。人口密度高的地区

居民聚居、人口集中的地方是适宜设置店铺的地方。在人口集中的地方，人们有着各种各样的对于商品的大量需要。如果店铺能够设在这样的地方，致力于满足人们的需要，那肯定会生意兴隆，另外此处店铺收入通　常也比较稳定。

3。面向客流量多的街道

店铺处在客流量最多的街道上，可使多数人购物都较为方便。

4。交通便利的地区

比如在旅客上车、下车最多的车站，或者在几个主要车站的附近，也　可