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民银行关于信托投资公司资金信托业务有关问题的通知》等法规经营的。这些法规在一定程度上为房地产投资信托业务的开展提供了法律保障，但同时对发展房地产投资信托有诸多限制。从信托资金的集合管理、运用来看，《信托投资公司资金信托管理暂行办法》第六条规定“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于5万元（含5万元）”，这条规定使房地产投资信托融资的规模受到明显限制，难以满足较大房地产融资项目的需要。11月证监会发布的《信托投资公司房地产投资信托业务管理暂行办法（征求意见）》中对200份信托合同的限制有所突破，但要求信托投资公司具备九项条件，其中“过去两年连续盈利且信托业务收入占公司总收入的60％以上”和“公司已累计发行房地产集合信托计划3次以上，且信托计划已经结束并实现预期收益”两项条件，目前绝大多数信托公司达不到要求，并且该暂行办法的出台尚需时日，对目前房地产投资信托的发展无法产生实际效果。从资金募集来看，《信托投资公司资金信托管理暂行办法》第4条规定“不得通过报刊、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传”，这使得房地产投资信托只能采取私募的形式发行。

美国、日本、新加坡、韩国、中国香港等国家和地区，对房地产投资信托基金的经营作了详细的规定，在组织结构、资产最低持有年限、股份持有限制、房地产投资比例、最高负债比例、分红比例等经营中的各个方面都由法规来规范。这些法规为房地产投资信托基金的规范、健康发展提供了法律保障。

建立、完善我国房地产投资信托基金的法规体系是一项长期的任务。从近期来看，制定、出台《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》等部门规章、管理办法，按照当前的实际情况来规范、引导房地产投资信托的经营，使房地产投资信托业务健康、有序地稳步发展；从长期来看，参照国际经验建立符合我国国情的房地产投资信托基金法律体系，使房地产投资信托基金成为房地产业发展的助推器。

3。　REITs税收制度法规缺乏

房地产投资信托基金在美国发展的最为成熟，其中的一个重要原因是美国对REITs的税收政策。REITs在税收上是一个独立的经济实体，根据《1960年美国国内税收法案》规定，如果REITs将每年度盈利的大部分以现金红利方式回报投资者，则无须缴纳公司所得税，这就避免了对REITs和股东的双重所得课税。此外，投资人可以通过提高REITs的负债率和降低房地产资产折旧年限等方式来实现REITs的“账面损失”，这样就可以降低其应缴纳税收的基础。通常房地产投资信托公司是将每年盈利的大部分以现金红利方式回报给投资者，再由投资者自己缴纳个人所得税，因此REITs所发红利特别高。1986年的《税收改革法案》放松了REITs对房地产进行管理的限制，允许REITs拥有、经营和管理大部分收益型商业房地产，这使REITs得到了快速发展。新加坡、日本、韩国在近几年纷纷参照美国经验制定了对REITs的税收优惠政策，主要表现在对分红和交易等方面的优惠。

我国目前还未建立起完善的房地产投资信托税收制度，并且现有的房地产投资信托制度还存在着两大问题。一是，迄今为止房地产信托业务税收政策一直没有明确、稳定的政策意图，缺少针对性的法律法规，对信托业务的税收一定程度上处于无法可依的状态，这显然不利于信托当事人对信托投资收益进行准确的预期，增加了信托公司进行业务创新的决策难度。自2002年7月上海爱建信托公司发售第一只信托计划以来，对信托业务征税只是套用现有针对一般经济业务的政策规定，没有针对房地产投资信托的税收政策规定。二是，重复征税问题。国家税务总局曾完成一篇《关于建立中国信托税制的报告》，报告明确指出，重复征税是中国信托业务税收制度存在的“最突出”和“最需要解决”的问题。重复征税主要表现为两个方面：一方面是针对信托起始时信托财产转移产生的纳税义务与信托终止时信托财产真实转移再次产生的纳税义务，两者实际是重复的；另一方面是在信托计划存续过程中，信托收益产生了所得税的纳税义务，而当信托计划终止或信托收益分配时，将再次产生所得税的纳税义务，两者也是重复的。

建立完善的房地产投资信托税收制度是我国发展房地产投资信托的当务之急。虽然2003年国税