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0％）的总收入（不含来自禁止交易的总收入）来源于：房地产租金，利息，股息，出售或处置股票、证券和房地产权益所得的收益等。

（3）“30％收入原则”。出售持有期不到4年的房地产所得（不包括被取消了赎回权的抵押财产出售和自愿出售），或者出售持有期不满1年的证券所得，占REITs总收益的比例不得超过30％。

美国《1960年国内税收法典》对REITs的收入结构作出如此规定，目的是将REITs设定为一个“被动的”商业实体，它不能像一般的房地产公司那样主动参与市场竞争，积极地买卖房地产，而应对收益类房地产进行长期投资，以定期收取租金。这一来是为了将投资者隔离在积极市场竞争的风险之外，二来为房地产业的发展提供充足的长期资金。

5．“代理服务机构”：REITs收益分配制度安排

关于REITs的收入分配，美国《1960年国内税收法典》规定，REIT必须至少将90％的净收入作为股利在当年内分配给投资者，即“90％分配原则”。否则的话，REIT将被征收公司所得税。

对于大众投资者而言，这一规定是最吸引人的规定，也最能体现REITs的大众集合投资性质。这一规定表明：第一，REITs的性质是一个代理投资机构，它是代替所有大众投资者来投资房地产的，是为大众投资者谋利益的机构；第二，使大众投资者通过对证券（REITs股票或者受益凭证）的“形式上持有”，实现了对房地产的“实质上持有”，因为证券持有人可以像房东一样定期获得“房租”。

6．“免税待遇”：REITs税收制度安排

当某一商业组织满足了美国《1960年国内税收法典》关于组织结构、股权结构、资产结构、收入结构和收益分配等五个方面的法律规定后，它就可以取得REITs身份，从而可以享受免征公司所得税的优惠政策。如果不能同时满足上述五个方面的规定，则仍作为一个普通房地产投资公司对待，不能享受REITs税收优惠。

以上六个方面的制度安排构成了REITs制度，其中税收制度安排是REITs制度的核心，其他五个方面的制度都是针对税后优惠制度而设。从上述介绍和评析中，我们可以看到，REITs制度安排对其名称“房地产投资信托（REITs）”进行了充分的诠释。那就是，REITs必须是投资房地产为主，REITs必须是为大众投资者谋利益的组织，REITs必须是一个代替大众投资者投资的代理机构。如果是这样，那么国家给予其税收优惠。

第五章　房地产投资信托基金的国际经验比较与借鉴

房地产投资信托基金（以下简称REITs）起源于美国，经过40多年的发展，全球主要国家如美国、日本、新加坡、韩国和澳大利亚等国的交易所都已有REITs上市。这些国家发展REITs已有成熟的经验，借鉴这些经验有助于我国发展房地产投资信托基金。本章介绍美国、欧洲和亚洲主要国家的REITs发展经验，进行国际经验的比较和借鉴，在此基础上提出我国发展REITs的建议。

第一节　美国REITs的产生与发展

一、REITs理念的起源

REITs的基本理念，起源于19世纪中叶在马萨诸塞州波士顿市设立的商业信托。由于产业革命所创造的财富，导致了对房地产投资机会的需求。而在当时，该州法律的要求是：除非房地产是整体商业的一部分，否则，禁止公司拥有房地产。针对这一法律规定所设计的马萨诸塞信托，是第一种被允许投资房地产的合法实体。这一实体拥有与公司同样的权利：股权可以转让、有限责任以及专业人员集中管理。同时，马萨诸塞信托享有税收优惠。

这种投资信托在波士顿取得成功之后，便开始在芝加哥、奥马哈、丹佛等城市进行房地产开发投资。此后，马萨诸塞信托一直作为房地产投资的一条渠道，直到1935年美国最高法院取消了其税收优惠条款，导致这类信托以及其他一些类似信托基金的转让。

到20世纪40年代，一些幸存的信托公司直接同享有税收优惠的投资公司和房地产辛迪加竞争资本。在20世纪50年代，由于马萨诸塞信托以及另外一家幸存的信托基金——美国房地产信托（Real　Estate　Trust　of　America），疏通了美国联邦政府，使得信托基金能够与按照《1940年投资公司法》成立的投资公司，享有同等的税