第8部分(第2/4 页)

信托业的定位一直处于一种无序状态。为了吸纳存款，曾屡次出现高息揽储等不规范现象，扰乱了金融市场，也招来了政府干预。一次次整顿的结果，信托业的“可经营范围”越来越窄，业务量也越来越少。随着2001年10月1日《信托法》的实施，给信托业的规范发展带来了新的生机，在百废待兴的状态下，对信托业而言，房地产信托基金的出现不失为一个崭新的、现实的、强有力的突破口。

4。　实现金融风险的再分配，有效降低了金融运行风险

在金融体系中，商业银行的存贷款业务长期占据着重要地位。商业银行吸收存款是获得经营资金的过程，必须按期偿还本息，这是一个“硬”约束；而发放贷款是其资金的使用过程，尽管经过了严格的审贷工作程序，但债务人仍可能因各种原因而不能按期还款付息，甚至完全丧失还债能力，由此，在贷款中，商业银行对债务人的约束相对较“软”。这种“软”、“硬”约束的不匹配，意味着商业银行经营货币资金中存在着严重风险。近年来，我国储蓄存款呈现逐年上台阶式的攀升，到2004年4月底，金融机构各项存款余额已达到了24。14万亿元，居民储蓄存款余额达到11。96万亿元。这样金融风险在商业银行不断累积，且过于集中。一旦发生存款人的挤兑风潮，势必转化为支付危机，进而引发金融危机。REITs作为一种直接融资方式，把间接融资转化为直接融资，把银行承担的风险分散出去，或者说转化为市场风险，由市场的投资者承担，避免了银行风险的累积，大大减低了爆发金融危机的概率。所以说，REITs制度实现了金融风险的再分配，有效降低了金融运行风险。

第四章　房地产投资信托基金制度概述

房地产投资信托基金（以下简称REITs）是产业基金的一种形式，是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资资金，投资范围限于房地产领域，是集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立目的是集聚资金、分散风险，获得较高的规模效益，促进房地产市场健康发展。自20世纪60年代起，房地产投资信托基金在全球已有40多年的发展历史，已经发展成为比较成熟的投资基金。而在中国，房地产投资信托基金还是新生事物，处于起步阶段。2003年6月，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发［2003］121号）后，房地产贷款受到严格的限制，房地产融资难度增大，房地产投资信托基金开始受到开发商、信托公司、研究机构、媒体等各方关注，被认为是解决当前房地产融资难题、拓宽融资渠道的最佳方式。与此同时，房地产开发商、信托公司开始尝试以此方式进行房地产融资的探索，2003年下半年以来，多个房地产信托计划被推出，募集资金达数十亿元。但是这些房地产信托计划并非是真正意义上的房地产投资信托基金，与国际上的房地产投资信托基金相比有较大的不同，仅可以称之为准房地产投资信托基金。

第一节　REITs的定义和特征

一、REITs的定义

房地产投资信托基金，在美国等大多数国家称为Real　Estate　Investment　Trusts，简称REITs；或Real　Estate　Investment　Trust，简称REIT。只是在英国和亚洲一些国家才称之为房地产投资基金（Property　Investment　Fund，简称PIF）。它是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。不同于一般的投资基金，REITs是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资资金，投资范围限于房地产领域，是集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立目的是集聚资金、分散风险，获得较高的规模效益，促进房地产市场健康发展［64］。

20世纪60年代以来，全球REITs得到很大的发展。根据标准普尔公司的统计，从世界范围来看，REITs在美国发展得最为成熟。至2003年底美国已经有近200只上市的REITs，市值总额超过2390亿美元，约占美国纽约证券市场市值的4％，管理的商业房地产资产超过4000亿美元。在澳洲，REITs（Australian　Listed　Property　Trust，简称ALPT）也十分活跃