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筹集资金，向全美国的消费者借钱，以便修建公路。消费者再向自己未来借钱，从汽车经销商那里申请中期贷款，以分期付款的形式买车。然后他再用手中的信用卡以短期借贷的方式在加油站里购油。

在这个链条中，长期、中期和短期的消费均是借贷方式。政府和消费者都是向未来借钱，将明天的钱拿到今天来花。所以美国看上去公路四通八达，汽车销售业一派繁荣。美国人石油消费之多，甚至使世界石油价格从进入21世纪后就开始不断上涨，每桶原油价格频频创造历史新高，世界经济也由此被拉动了。但是，这一切都建立在未来的基础上，而未来充满变数。

房地产业是美国经济的另一个支撑，也是21世纪初期美国经济的唯一亮点。房地产业在股市一蹶不振的情况下始终能保持多年的繁荣颇为不易，也为美国经济的未来埋下重大隐患。因为在美国购买房产，很少有全款购房的，几乎所有人都申请贷款。只要有工资收入，都能够获得住房抵押贷款。

美国人看重的是先住房子后还钱的消费方式，这证实了詹姆士·摩根对凯恩斯绝对收入假定的颠覆。而下面这个近乎寓言似的故事，则向人们揭示了美国人负债生活的理念。

玛丽与爱诺都60岁了。有一天，她们在公园里散步时相遇。玛丽骄傲地说：“我辛苦了一辈子，刚刚攒够买房的钱，在过60岁生日的时候我终于住上了自己的房子！”爱诺却非常自豪地说：“我30岁就买下了我现在的住房，向银行贷了30年的款，可是我昨天终于还清了银行的钱！”

这个故事反映了两种不同的消费理念。玛丽是传统型的消费者，爱诺则是现代型的消费者。美国励志作家以这个故事告诉人们要勇于冒风险、敢于创业，像詹姆士·摩根分析的那样，先算好自己的消费，再决定怎么挣回来。

住房抵押贷款是美国人负债的重要组成部分，一些人为此负债终生。

银行重视这样的贷款，因为它可以给自己带来一个稳定的现金流。

比起股市，房地产的波动性小，上下浮动的周期又长，不像股市那样，会给投资者带来突如其来的冲击。银行贷款时，主要审核申请人未来的赚钱能力，而不是他当时已有的资产。银行看重的是贷款人的工作水平和收入性质。从这点来说，一个家财万贯的退休者不如一个刚走向工作岗位的实习医生，因为医生的未来收入是增长的，而退休者能保持住稳定的收入就不错了。

一位美国基金经理和我讲过，因为他在美国一家著名的金融机构工作多年，掌管的资金超过10亿美元，到银行申请房地产贷款时，自然受到了优待。别人需要20％的首付，他却被劝说只付5％就可以了。就是说，银行主动建议为他提供95％的房款，等于房子基本是银行替他买的，和租给他住一样，还划到他的名下，而且他可以选择任何类型的房子，银行肯为他承担房地产交易的风险。如果他丢掉工作还不起钱，那么银行则可以替他处理房子。

其实他本人根本不想只付5％。既然敢买房子，他就已经准备出超过20％的房款。房屋贷款的利息远高于他钱存到银行的存款利息，接受银行建议的话，他将背负95％的贷款利息，这加大了他的购房成本。当时签订的又都是浮动利率的贷款，如果利率上浮，他的房地产抵押贷款成本就会陡增，上浮的利率越高，压力越大。

其实银行就是希望在贷款利率上获利。一个高收入的客户是潜在利润的增长点，为此，银行不惜冒房地产贬值的风险，加大贷款额度。他们甚至在住房贷款的基础上为客户提供装修的贷款，还可能在住房抵押后提供净值再贷款，让消费者从里到外都向未来透支。

房地产市场也是波动性的市场。虽然没有股市波动那样强烈和那样频繁，但房地产市场也有大起大落的时候。即便是香港那样的弹丸之地，土地和金子一样贵，房产在20世纪90年代后期，也曾经下跌了70％。

在西方世界这样的例子也俯拾皆是，在哪个时代都有。同样在20世纪90年代，在德国就有过1马克一栋房子的价格。当然不是说房子几乎一文不值，而是说那栋房子破旧得太厉害，修复起来代价太大，所以不好定价；政府又不愿意随便出手，就象征性地售出，当然对房子的买主附加了许多其他条件。

美国联邦政府在21世纪也这么干过，在新纪元开始的时候，就以1美元的价格把空屋和查封的房子卖给能把这些房地产进行改造并使之派上用途的地方社区，以便让后者再把房子租给中低收入的家庭。美国联邦