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的土地不是产权，而是70年的使用权。这就有了土地招拍挂政策得以继续执行的可能，因为只有不出卖土地的所有权，这项政策才能通过宪法。严格地说，产权可以上市交易，而使用权只能私下交易。

中国式地王，高房价的起源（5）

尽管这样，香港模式的一系列问题还是在20多年后的今天爆发了。土地的招拍挂导致了大规模囤地和炒地的现象；预售体制，也就是香港人的炒楼花，成了疯狂炒楼最便捷的通道；销售也是沿用售楼处体制，我们称为汽车4S店式的销售，脱离了监管，导致信息、政策、法律均不透明，才有了政府在交易环节一再增加税费的机会；三级市场的门店制，其实充满了欺诈和携款而逃的事件。

还是让我们先来看看土地招拍挂的实例吧。

远的我们不谈，就从深圳“九万三”谈起。深圳“九万三”是深圳香蜜湖的一块政府出让用地，因其总占地面积93544平方米而得名。但是，“九万三”在深圳地产业内人士的心目中，早已超越了土地的概念，而变成土地营销炒作最成功的案例，成功得足以上教科书了。

香蜜湖被称为深圳第三代富人区。第一代是20世纪80年代的罗湖、银湖一代，以别墅而出名，老罗湖的怡景花园别墅、银湖的山庄别墅是其代表作，现在还有很多深圳的成功人士居住于此。深圳第二代富人区是20世纪90年代的华侨城、蛇口一线，开始兴起豪宅概念，以小高层、高层豪宅居多，现在卖到3万元左右的产品当年开盘价就5000元左右，当然也还有一些数量很少的别墅和联排别墅。深圳第三代富人区就是指现在的香蜜湖和红树林一带，早年以东海花园和东方玫瑰园而闻名，在“九万三”招拍挂时，又建有水榭花都、熙园、香榭里等楼盘。当时，水榭花都一期2003年开盘时均价仅为7000元，还不太好卖，但在2007年已卖至50000元了，这是后话。

进入2004年，随着金地·香蜜山的入市，水榭花都3期、中旅国际公馆2期、景煜花园蓄势待发，香蜜湖片区的豪宅风暴越吹越烈。但是“九万三”是既具有湖景又有低密度，自然环境和人文环境都相当优越的地块，在深圳绝无仅有。为此，不少业内人士认为，要在新一轮的豪宅竞争中胜出，香蜜湖是一个关键，业内甚至传出“得香蜜湖得天下”的口号。所以，紧靠水榭花都的“九万三”，在招拍挂前就已经被媒体炒得火热。综观2003年的土地拍卖，3月，万科以亿元的天价，击退联手作战的招商华侨城，一举夺得坂雪岗地块，并创下了2216元/平方米的关外地价新纪录。年底，招商华侨城再度卷土重来，联手将有宝安地王之称的尖岗山收归囊中，成交价高达亿元。“九万三”的命运将会如何？是否能拍出天价？中原地产总经理李耀智当时认为，“九万三”的最终拍卖价格可能会在6500元/平方米左右。由于所涉及的资金庞大，所以本次拍卖基本上可以讲是大开发商之间的游戏，中小型开发商可谓有心无力，所以也基本上排除了黑马的出现。与此同时，置业国际的董事总经理罗志聪也有同样的看法。罗志聪说，香蜜湖地块的稀缺性是业内公认的，它是新一代豪宅的代名词。他认为在市区拥有如此大面积的地块，加上优越的环境，决定了这块地的价值高昂，所以在今次的拍卖中，出现天价的可能性极大。不过，最终起决定因素的是开发商对今后市场的判断。至于黑马，他认为出现的机会微乎其微。另外，他认为由于涉及的资金庞大，加上后期开发的规格比较高，对资金是一个重大考验，因此会有多家开发商联手参与开发的可能性，自然，在拍卖会上就会出现多家开发商联手竞拍的可能。　。　想看书来

中国式地王，高房价的起源（6）

4月16日，“九万三”面积达93544平方米的地块在深圳土地房产交易中心拍卖，由于其位于香蜜湖豪宅地段，引来了深圳品牌地产商倾巢出动，最终该地块以亿元拍出，楼面地价高达7252元/平方米，住宅楼面地价则达到7400元/平方米，创下拍卖地块深圳楼面地价最高纪录。这个价格超过了当时深圳关内住宅的平均价格，随后，深圳房价一路猛涨，到2006年4月，深圳关内房价首次突破10000元大关，到2007年6月关内房价很快突破20000元大关。所以，谈深圳楼市泡沫，不能不谈“九万三”，而“九万三”正是自有地王以来炒作得最具影响力的地王，直接为土地价值树立了一个标杆。此后，面粉开始贵过面包，这是人们怎么也不可能设想的高价。

楼市生态链，